Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?

Là một trong những cách kinh doanh kiếm được lợi nhuận phải nói là khá “lời” cho những ai có khả năng đầu tư lớn, nhà đất luôn là một “mặt hàng” được ưu ái. Đương nhiên, lời nhiều thì rủi ro nhiều, đó là điều tất yếu. Và trong số đó là khoản tiền thuế bị mất oan của nhiều người bán nhà đã gặp phải nhưng vẫn không biết xử lý như thế nào theo đúng pháp luật.

Mất oan tiền thuế do thiếu hiểu biết về pháp luật

Theo thực tế hiện nay, con số vài chục triệu đồng bị mất oan cho khoản tiền thuế của nhiều người khi chuyển nhượng nhà đất là thực trạng dễ gặp phải. Do thiếu hiểu biết về pháp luật nên “sự cố” này không thể tìm được cách giải quyết thỏa đang, Và như thế dòng tiền cứ chảy “đều” ra khỏi túi tiền của bạn.

Rất nhiều trường hợp đã bị “mất oan” khoản tiền lên đến 8 con số. Ví dụ cho một trường hợp của cặp vợ chồng tại Hà Nội cách đây 1 năm. Anh chị có một căn nhà cấp 4 rộng 50m2 giá 1,2 tỷ đồng tại thị trấn Văn Điển, Thanh Trì. Anh chị quyết định bán căn nhà này vì muốn con cái học hành thuận tiện, gần trung tâm hơn.

Theo chia sẻ, sau khi kết hôn thì đây là căn nhà đầu tiên của anh chị. Vì cũng không va chạm nhiều trong việc mua bán bất động sản nên những quy định hay các khoản chi phí trong quá trình chuyển nhượng bất động sản anh chị không quan tâm nhiều.

Và kết quả, anh chỉ đã đóng một khoản thuế bằng 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng bởi lẽ họ nghĩ đó là một nghĩa vụ mà ai bán nhà cũng phải chấp hành. Tuy nhiên, anh chị được biết một người bạn thân sau đó cũng bán nhà nhưng lại không mất một khoản tiền thuế TNCN nào.

Quy định về khoản thuế TNCN khi bán nhà

Theo điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/ 2013/ NĐ-CP quy định điều kiện đầu tiên để được miễn thuế là tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thừa đất ở ( bao gồm cả trường hợp công trình xây dựng hoặc có nhà ở gắn liền với thửa đất đó).

Điểm b khoản 1 Điều 3 quy định rằng: Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/ 2013/ NĐ-CP quy định thời gian các nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển chượng phải tối thiểu là 183 ngày.

Trường hợp miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng đất, nhà ở

Khi chuyển nhượng đất, nhà ở sẽ có 2 trường hợp miễn thuế TNCN được qui định chi tiết tại điều 3, thông số 111/ 2013/ TT-BTC về thuế TNCN.

Trường hợp thứ nhất, khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở - công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau….được miễn thuế TNCN.

Theo đó, bắt buộc phải chứng thực mối quan hệ ruột thịt bằng sổ hộ khẩu giữa  người chuyển nhượng và người được chuyển ngượng để có thể xin miễn thuế. Hoặc có thể xin giấy xác nhận của địa phương nếu đã tách khẩu để bổ sung vào hồ sơ xin miễn thuế.

Với trường hợp hai, nếu người chuyển nhượng chỉ có duy nhất nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam… với thu nhập là từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân cũng sẽ được miễn thuế TNCN.

Để được miễn thuế TNCN khi bán một căn nhà duy nhất theo đúng quy định của pháp luật, chủ nhà phải có đủ 3 điều kiện: thứ nhất bạn chỉ có duy nhất quyền sở hữu nhà ở hay quyền sử dụng đất ở tại thời điểm chuyển nhượng; thứ hai là có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày; và cuối cùng là phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Đế xin được miễn thuế TNCN trường hợp này, người chuyển nhượng phải làm thêm các thủ tục chứng minh mình chỉ có duy nhất một căn hà trong vòng 183 ngày. Thông thường thủ tục này sẽ là giấy cam kết chỉ có một căn nhà duy nhất và người viết giấy sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật với lời khai của mình với dấu xác nhận của chính quyền địa phương nơi cư trú bên dưới.

Tại sao quy định rất cụ thể nhưng nhiều người vẫn phải mất thuế TNCN?

Có thể thấy, quy định của pháp luật về khoản thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản rất cụ thể và rõ ràng nhưng trên thực tế, nhiều người dân vẫn tặc lưỡi, từ bỏ nộp khoản thuế oan vì chặng đường miễn thuế khi bán căn nhà duy nhất là cả một chặng đường đầy gian nan với những thủ tục rắc rối. Nó không đơn giản như bạn chuyển nhượng một mặt bằng kinh doanh quận 1 cho người khác, vì đơn giản bạn không phải nười sở hữu bất động sản đó.

Theo chia sẻ của vợ chồng chị Lan ngụ tại Đông Anh, Hà Nội cho biết: sau khi anh chị quyết định bán căn nhà tại đây để mua một căn hộ chung cư tại Linh Đàm, làm xong thủ tục công chứng với bên mua, họ đã phải mang hồ sơ từ “Phòng” này đến “Phòng” khác để có thể được xác nhận căn nhà trong hồ sơ là căn nhà duy nhất đúng theo quy định Pháp luật.

Nhưng khi đến UBND xã nơi anh chị cư trú, họ không xác nhận và nói rằng họ chỉ xác nhận được vợ chồng chị là người dân ở xã và đang có hộ khẩu thường trú tại đây. Còn nội dung trên họ cương quyết không xác nhận với lý do không đủ “chứng cứ” anh chị có 1 căn nhà duy nhất.

Đây là một trong những ví dụ điển hình để cho thấy quá trình miễn thuế TNCN cho người dân “đầy” khó khăn. Vì các trường hợp không giống nhau nên vẫn chưa có một quy định cụ thể nào cho việc chứng minh mảnh đất là sở hữu duy nhất. Do đó, sẽ có những yêu cầu khác nhau mà chi cục thuế quy định tại từng địa phương.