Lập lờ mua nhà trên giấy và những kết cục “ngậm trái đắng”

Với quan niệm, có nhà mới an cư lạc nghiệp của nhiều người hiện nay chính là nguyên nhân tác động lớn nhất cho thị trường bất động sản nhà ở cũng như nguồn cung giữa bất động sản nhà đất cho thuê và bán thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, cũng bởi suy nghĩ này mà nhiều người mua nhà đã nhận không ít trái đắng khi gặp phải nhiều vấn đề không được xem xét kỹ lưỡng.

Mập mờ diện tích sàn xây dựng

Theo Luật Nhà ở năm 2014, định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai là nhà chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng vì còn đang trong quá trình đầu tư xây dựng. Do đó, sẽ có rất nhiều vấn đề liên quan mà người mua nhà cần cân nhắc bên cạnh việc dựa vào các thông số từ môi giới hoặc chủ đầu tư cung cấp.

Thế nhưng, lại không ít người mua vẫn bị bên bán đánh lừa hoặc sơ suất từ những thông tin chưa rõ ràng khiến họ phải nhận rủi ro, dẫn đến nhiều vụ khởi kiện, tranh chấp về nhà đất.

Đầu năm 2015, ông Trần Dũng (ngụ tại quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh) đã ký hợp đồng mua một căn nhà (không công chứng) với Công ty  Cổ phần Xây dựng Sài Gòn (SCC) tại dự án khu đô thị Phodong Village (quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh), với diện tích xây dựng là 407m2. Đơn vị SCC đã bàn giao căn nhà (phần thô xây dựng) vào tháng 4/ 2016 và ông Dũng ký nhận biên bản bàn giao nhưng “quên” kiểm tra số liệu về diện tích sàn thực tế xây dựng.

Sau đó, ông lại được SCC yêu cầu tiếp tục ký bản vẽ sơ đồ đất ở, nhà ở để làm thủ tục cấp sổ hồng. Tuy nhiên, ông cũng không biết được diện tích sàn xây dựng thể hiện trong bản vẽ là bao nhiêu do bản vẽ này có rất nhiều chi tiết kỹ thuật. Ông Dũng nói: “Tôi cứ nghĩ rằng diện tích trong biên bản bàn giao nhà, hợp đồng mua nhà sẽ khớp với diện tích trong bản vẽ nên đã ký nhận”.

Khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) và quyền sử dụng đất vào tháng 10/ 2016, ông Dũng phát hiện chỉ có 279m2 trong phần diện tích xây dựng, thiếu gần 128m2. Khi xem lại, cũng không có câu chữ nào giải thích cho người mua biết trong hợp đồng mua bán nhà về các thành phần cấu thành diện tích sàn xây dựng.

Tình trạng “quên” kiểm tra giấy tờ của không ít người mua nhà

Tương tự, ông Trần Nam Anh, bà Bùi Nguyễn Thủy, bà Lê Thị Thu Nguyệt cũng mua 2 căn nhà của đơn vị SCC. Sự chênh lệch giữa diện tích sàn xây dựng và diện tích được thể hiện trong hợp đồng mua bán nhà là con số không ít trong sổ hồng của cả 2 căn này.

Nhận thấy bị thiệt thòi, ông Trần Nam Anh, bà Bùi Nguyễn Thùy Trang và bà Lê Thị Thu Nguyệt đã ủy quyền cho ông Trần Dũng đứng đơn lên tòa sơ thẩm (TAND quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh) khởi kiện SCC, yêu cầu phần diện tích sàn xây dựng còn thiếu phải được đơn vị hoàn trả cho 3 căn nhà với con số hơn 382m2 (quy đổi thành tiền trên 2,2 tỉ đồng).

Tòa sơ thẩm trong quá trình thụ ký vụ việc đã có văn bản đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh xác minh tổng diện tích sàn xây dựng của 3 căn nhà mà SCC đã bán cho bên nguyên đơn được ghi nhận hợp đồng mua bán là trên 1.158m2 nhưng chỉ công nhận tổng diện tích xây dưng hơn 776m2 trong sổ hồng của 3 căn này.

Theo phúc đáp từ Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh: SCC đã bán 3 căn nhà cho bên nguyên đơn có thi công đúng theo giấy phép xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng hơn 776m2. Các căn nhà này được cấp sổ hồng theo căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai 2013 và điểm a, khoản 1, điều 31, Nghị định 43/ 2014/ NĐ-CP của Chính phủ.

Đại điện SCC cho biết tại tòa sơ thẩm, công ty đã thực hiện đầy đủ theo đúng quy định trong hợp đồng mua bán nhà về cách tính diện tích sàn xây dựng và có xác nhận của hai bên. Các bên đã đồng ý trước khi cấp sổ hồng và ký vào bản vẽ sơ đồ nhà, trong đó diện tích sàn xây dựng được cấp cũng đã ghi. Theo đại diện SCC khẳng định khi đó: “Thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng mua nhà sẽ không bị ảnh hưởng từ việc tính diện tích sàn xây dựng của cơ quan nhà nước để cấp sổ hồng.”

Các bằng chứng được ông Dũng đưa ra cũng cho thấy trước khi ông Dũng, ông Nam Anh, bà Thùy Trang, bà Thu Nguyệt kí hợp đồng mua bán nhà với SCC thì giấy phép xây dựng ngày 5/8/2014 chỉ cho phép diện tích sàn xây dựng phải được SCC xây dựng ít hơn 50% tổng diện tích sàn xây dựng của 3 căn nhà mà họ đã mua từ công ty.

Cụ thể, sàn xây dựng của căn nhà đã bán cho ông Dũng chỉ được SCC thi công 279m2. Thế nhưng, SCC lại thể hiện diện tích sàn xây dựng trong hợp đồng mua bán nhà ngày 28/1/2015 là 407m2. Ông Dũng bức xúc: “Vậy chúng tôi đã bị SCC lừa đảo?”.

Tuy vậy, căn cứ vào bản vẽ kỹ thuật và giấy phép xây dựng đã được thẩm định thực tế của SCC, các bên đã chấp nhận biên bản kiểm tra và căn nhà cũng như đã ký vào bản vẽ sơ đồ đất ở, nhà ở để thủ tục cấp sổ hồng được thực hiện, và nội dung diện  tích sàn xây dựng được cấp cũng được ghi trong đó. Do đó, yêu cầu của ông Dũng đã không được tòa sơ thẩm tuyên chấp nhận về việc buộc SCC phải hoàn trả số tiền của phần diện tích sàn xây dựng còn thiếu.

Công chứng - Lỗ hổng không hề nhỏ

Ông Dũng không chấp nhận phán quyết của tòa sơ thẩm và quyết định kháng cáo lên TAND Thành phố Hồ Chí Minh (tòa phúc thẩm). Tại hội đồng xét xử hôm 19/5, SCC đã được đặt câu hỏi vì sao trong hợp đồng mua bán nhà đơn vị không giải thích cách tính diện tích sàn xây dựng cho người mua nhà, thì đại diện SCC mới thừa nhận có sai sót.

Việc người mua nhà không thể nhận biết được mọi thông tin được thể hiện trên bản vẽ kỹ thuật và cách tính diện tích sàn xây dựng cũng được SCC đồng ý với phân tích của hội đồng xét xử. Do đó, tòa phúc thẩm đề nghị thương lượng giữa nguyên đơn và bị đơn.

Tuy nhiên, tòa phúc thẩm ngày 8/6 được tiếp túc diễn ra để xét xử vụ việc do ông Dũng và SCC không thương lượng được. Hồi đồng xét xử tại phiên này nhận định bị đơn và nguyên đơn trong quá trình mua bán nhà đều có sai sót. Ông Dũng và đại diện SCC cũng thừa nhận và động tình với nhận định này. Do đó, hội đồng xét xử phúc thẩm ngày 12/6 đã phán quyết buộc bị đơn (bên bán nhà -  SCC) hoàn trả lại số tiền tương ứng với phần diện tích chênh lệch so với diện tích trong sổ hồng trong hợp đồng bán nhà cho bên mua.

Người mua nhà – Kẻ yếu thế cần được bảo vệ

Theo luật sư Lê Thiết Hùng (Văn phòng Luật sư Lê Hùng và cộng sự) nhận định: “Giao dịch sẽ không có cơ sở pháp lý nào đảm bảo khi mọi thông tin giao dịch về nhà ở không đúng quy định pháp luật”. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai ghi diện tích không đúng với sổ hồng và giấy phép xây dựng là vi phạm Khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014.

Theo thành viên Ban Chuyên môn và Đào tạo (Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam), ông Huỳnh Mai Huy, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai giữa người mua và công ty Kinh doanh Bất động sản không buộc phải công chứng nhưng công chứng viên sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật nếu các bên có yêu cầu (Luật Công chứng quy định tại khoản 1, điều 2 và điều 17 của Luật KDBĐS 2014).

Mặt khác, điều 26 của Luật Nhà ở và điều 22 của Luật KDBĐS quy định tính pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai là do chủ đầu tư chịu trách nhiệm ( nhà ở phải đủ điều kiện bán) và có trách nhiệm bảo đảm được cấp sổ hồng cho nhà ở. Công chứng viên phải có trách nhiệm kiểm tra nhà ở phải đủ điều kiện bán theo quy định pháp luật nếu hợp đồng mua ban nhà ở hình thành trong tương lai được công chứng. Do đó, người mua sẽ được góp phần đảm bảo an toàn pháp lý khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được công chứng, hạn chế tranh chấp giữa hai bên.

Thế nhưng, hiện nay nhiều chủ đầu tư không thực hiện được hoặc chậm trễ thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua nhà do dự án không đủ điều kiện, theo ông Huy chia sẻ. Cá biệt, người mua nhà lại được cấp sổ có sự chênh lệch rất lớn so với diện tích ghi trên hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư, sau một thời gian dài chờ cấp sổ hồng.

Theo đó, ông Huỳnh Mai Huy đã đưa ra kiến nghị rằng: “Nhà nước cần có quy định buộc phải công chứng hợp đồng mua bán nhà của người mua và chủ đầu tư, chứng thực tính pháp lý của nhà ở với sự tham gia kiểm tra của bên thứ ba, hạn chế tranh chấp. Còn khi xảy ra tranh chấp, bởi được nhận định thường là bên yếu thế trong hợp đồng mua bán nhà nên thời gian giải quyết tại tòa án cần được rút ngắn nhằm bảo vệ tốt quyền lợi người mua nhà, giảm bức súc trong dư luận xã hội.”