Hoàn công nhà ở riêng lẻ là gì? Loại hồ sơ và thủ tục cần có

Khi một bất động sản có mục đích ở thực đã xây dựng xong, bạn phải thực hiện thủ tục hoàn công để được đưa vào sử dụng hợp pháp. Tuy nhiên, đây là một thủ tục không hề đơn giản. Dưới đây là những hướng dẫn mà Thuematbang.com.vn gửi đến bạn đọc để thực hiện thủ tục hoàn công cũng như chuẩn bị toàn bộ hồ sơ theo đúng quy định Pháp luật.

Khái niệm hoàn công nhà ở?

Hoàn công nhà ở là cách người dân thường gọi để chỉ những thủ tục nghiệm thu công trình hoặc thông báo cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi đưa bất động sản nhà ở đưa vào sử dụng.

Là một trong những thủ tục hành chính được Pháp luật nhà nước quy định phải thực hiện đối với các công trình đã được cấp giấy phép xây dựng, thủ tục hoàn công nhà ở, công trình xây dựng là bắt buộc phải có đối với công trình thuộc diện này. Thủ tục này sẽ không cần thực hiện đối với trường hợp những công trình, nhà ở không phải xin cấp phép xây dựng.

Theo Luật Xây dựng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thị hành nêu rõ thẩm quyền giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là do UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp. Còn đối với trách nhiệm quản lý Nhà nước về chất lượng công trình thì chỉ được do UBND cấp tỉnh phân công, hướng dẫn, ban hành Quyết định để quy định cụ thể về nội dung này.

Đâu là điều kiện đưa nhà ở vào sử dụng hợp pháp?

Tại khoản 4 Điều 31 Nghị định 46/2015/ NĐ-CP, công trình, hạng mục công trình muốn được đưa vào sử dụng phải nghiệm thu theo quy định. Theo đó, điều kiện để nghiệm thu công trình được quy định như sau:

Trách nhiệm khi nghiệm thu công trình, hạng mục công trình đối với:

-Hạng mục công trình, công trình xây dựng được tổ chức nghiệm thu hoàn thành bởi chủ đầu tư ( khoản 1 Điều 31 Nghị định 46/2015/NĐ-CP);

-Chủ đầu tư và các nhà thầu có liên quan thỏa thuận về trình tự nghiệm thu, thời điểm, nội dung và kết quả nghiệm thu được lập thành biên bản.

Điều kiện nghiệm thu công trình

Dưới đây là 3 điều kiện phải có để được thực hiện nghiệm thu công trình, hạng mục công trình xây dựng:

Điều kiện 1: Các công việc xây dựng đã thực hiện được nghiệm thu bao gồm:

-Nghiệm thu bộ phận công trình xây dựng hoặc giai đoạn thi công xây dựng;

-Nghiệm thu công việc xây dựng.

Kết quả kiểm tra, thí nghiệm, chạy thử đảm bảo các yêu cầu kĩ thuật theo quy định trong thiết kế xây dựng.

Điều kiện 2: Không làm ảnh hưởng đến an toàn khai thác, sử dụng công trình bởi các tồn tại lớn về chất lượng thi công xây dựng.

Điều kiện 3: Văn bản nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy được làm ra bởi cơ quan cảnh sát phòng cháy và chữa cháy theo quy định.

Bàn giao công trình, hạng mục công trình xây dựng

Nhà ở sau khi nghiệm thu được bàn giao cho chủ đầu tư xây dựng (cá nhân chủ nhà, hộ gia đình). Công tác bàn giao xây dựng phải tuân thủ các quy định pháp luật, cụ thể tại khoản 1 Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014 quy định:

+ Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

+ Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.

- Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu sau:

+ Bản vẽ hoàn công.

+ Quy trình hướng dẫn vận hành.

+ Quy trình bảo trì công trình.

+ Danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế.

+ Các tài liệu cần thiết khác có liên quan.

Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, theo điểm c khoản 1 Điều 6 Thông tư 05/2015/TT-BXD quy định về việc thi công xây dựng phải được tổ chức theo quy định thực hiện đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng. Hồ sơ hoàn thành công trình kèm theo Thông tư này phải được chủ nhà chuẩn bị theo đúng quy định tại Phục lục kèm theo và thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền để được kiểm tra trước khi đưa vào sử dụng.

Thủ tục và hồ sơ hoàn công nhà ở riêng lẻ

Theo đó, để được đưa vào sử dụng thì chủ nhà phải thực hiện theo thủ tục sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở (thường gọi là hồ sơ hoàn công)

Theo phụ lục ban hành kèm theo Thông tư 05/2015/TT-BXD, danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở gồm những giấy tờ sau:

- Giấy phép xây dựng.

- Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).

- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

- Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

- Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).

- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

- Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.

Bước 2. Nộp hồ sơ thông báo; kiểm tra

- Nơi nộp hồ sơ thông báo

Theo Điều 54, 55 Nghị định 46/2015/NĐ-CP (trách nhiệm quản lý Nhà nước về chất lượng và bảo trì công trình - công trình nói chung) và Điều 9 Thông tư 05/2015/TT-BXD (trách nhiệm quản lý Nhà nước về chất lượng và bảo trì nhà ở) thì chủ nhà nộp hồ sơ hoàn thành công trình nhà ở tại UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

- Sau khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra thì nhà ở sẽ được đưa vào sử dụng.

Sau khi nộp hồ sơ hoàn công nhà ở, công trình xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền thì chủ nhà sẽ chờ đợi kết quả nghiệm thu hoàn thành các hạng mục công trình xây dựng. Đồng thời, chủ đầu tư sở hữu công trình sẽ cần thực hiện các khoản lệ phí hoàn công nhà ở.

Quy định thủ tục hoàn công nhà ở xác định nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ công trình đó là phải nộp các khoản lệ phí hoàn công nhà ở. Lệ phí này gọi là lệ phí trước bạ hoàn công.

Lệ phí trước bạ hoàn công được thu căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì nhà đất là một trong những đối tượng phải chịu thuế trước bạ.

Đồng thời xác định trách nhiệm của người nộp lệ phí trước bạ là người có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí theo quy định khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, việc làm hồ sơ hoàn công, thủ tục hoàn công xây dựng là cách thức xác nhận lại quyền sở hữu nhà đất của chủ đầu tư nên phát sinh căn cứ nộp lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên không phải đối tượng nhà đất nào khi làm hồ sơ hoàn công đều phải nộp thuế trước bạ bởi Điều 4 định 45/2011/NĐ-CP quy định về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ.

Trong đó, khoản 11 điều này quy định trường hợp: Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ sẽ không phải chịu thuế trước bạ khi hoàn công công trình. Chỉ khi hoàn công công trình chỉ phát sinh nghĩa vụ nộp thuế xây dựng cơ bản do chi cục thuế thu của nhà thầu xây dựng theo hợp đồng xây dựng.