Đất xen kẹt là gì? Sổ đỏ có được cấp cho đất xen kẹt không?

Đất xen kẹt là loại hình đất sinh ra do quá trình quy hoạch đô thị còn dư ra. Đây cũng là một cụm từ không quá xa lạ với giới đầu tư bất động sản. Mặc dù số lượng đất xen kẹt ngày càng nhiều do quá trình đô thị hóa ngày càng bùng nổ, nhưng còn rất nhiều khó khăn trong các vấn đề pháp lý và quá trình chuyển nhượng. Do đó, vấn đề cấp đỏ sẽ không được suôn sẻ như cấp cho một lô đất nền hay chuyển nhượng đất có nhà nguyên căn cho thuê.

Khái niệm đất xen kẹt là gì

Đất xen kẹt là đất nông nghiệp, đất vườn nằm xen kẽ trong khu dân cư hoặc các khu đất dư ra sau quy hoạch đô thị. Bởi giấy tờ tay chiếm chủ yếu nên những loại đất này thường gặp vấn đề chuyển nhượng, các vấn đề pháp lý.

Do nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên diện tích những mảnh đất này không được lớn, chỉ khoảng 30 – 50m2. Đất vườn, ao liền kề với đất ở; Đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư; Đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư là 3 loại đất xen kẹt hiện nay. Thuê đất trống giá rẻ hay đất xen kẹt đang được rất nhiều người làm hồ sơ xin chuyển đổi thành đất ở.

Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt

Đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 nếu đáp ứng các điều kiện như sau:

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 dù không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này.

- Đất không vi phạm pháp luật về đất đai

- Ủy ban nhân dân cấp xã đã xác nhận đất là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Cũng giống như các nhóm đất khác về nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng, thuê đất trống giá rẻ hay đất xen kẹt đang được rất nhiều người làm hồ sơ xin chuyển đổi thành đất ở. Phần lớn là dân kinh doanh bất động sản mua - xin chuyển đổi thành đất thổ cư để sinh lợi nhuận khủng bên cạnh nhu cầu đất ở thực sự.

Mặc dù việc chuyển đất xen kẹt sang đất ở đang được các địa phương hạn chế nhưng theo luật vẫn được phép. Hồ sơ phải được chuẩn bị đầy đủ cho người dân nào có nhu cầu và nộp tại phòng Tài Nguyên và Môi trường.

Hồ sơ cho chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở

Theo đó, người dân có nhu cầu chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định pháp luật và nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường bao gồm các giấy tờ sau đây:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu)

- Phương án sản xuất kinh doanh (nếu chuyển sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh)

Trường hợp xây nhà ở để bán phải thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản

- Bản sao giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quyền sử dụng thửa đất (nếu có)

- Bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh thư của người xin chuyển mục đích

- Văn bản cam kết (nêu ở phần trên)

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ lập tờ trình nếu người dân đủ điều kiện cấp sổ đỏ để chủ tịch UBND quận/ huyện ra quyết định cho phép mục đích và cấp giấy chứng nhận (các công việc trên thực hiện kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ là 30 ngày, không kể thời gian giải trình, bổ sung hồ sơ).

Một số rủi ro cần đề phòng khi mua đất xen kẹt

Bởi giá thành rẻ nên đất xen kẹt rất hấp dẫn người mua với cơ hội phát triển trong tương lai và thường nằm ở khu vực đô thị hóa. Tuy nhiên muôn vàn rủi ro tiềm ẩn trong loại đất này, nhà đầu tư rất dễ trắng tay nếu không cẩn thận. Vì vậy, nhà đầu tư một khi đã quyết định mua không nên bỏ qua những điều sau:

Thứ nhất, tìm hiểu chủ sở hữu và thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng địa phương.

Thứ hai, hợp đồng mua bán bằng văn bản phải đầy đủ chữ ký của 2 bên và để đề phòng trường hợp xảy ra kiện tụng về sau nên có thêm xác nhận của bên thứ 3.

Thứ ba, đối với trường hợp đất có giấy chứng nhận quyền sở hữu phải làm đúng các thủ tục và kiểm tra kỹ lưỡng quá trình mua bán.

Như vậy, có thể nói đất xen kẹt được đánh giá là loại đất giá rẻ nhưng kèm theo rủi ro cao về pháp lý. Người mua trước khi xuống tiền phải cân nhắc thật kĩ đối với loại hình này, đồng thời tìm hiểu thông tin nguồn gốc kỹ lưỡng, các loại giấy tờ của thửa đất, quy định quy hoạch của địa phương để tránh tranh chấp, thiệt thòi sau này tại nơi có đất.