Các loại thuế phí cần nắm khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất luôn đi kèm với vấn đề nộp các loại thuế phí ( trừ trường hợp được miễn đóng thuế, phí theo qui định của pháp luật). Trong bài viết này, thuematbang.com.vn chúng tôi sẽ đưa ra các trường hợp được tính cụ thể như sau:

 

Trường hợp mua, bán đất:

Đây là hình thức mua, bán chuyển nhượng nhà đất vô cùng quan trọng và chứa đựng nhiều chi phí đi kèm mà bạn cần biết để thực hiện theo qui định Pháp luật một cách chính xác nhất.

Lệ phí thuế trước bạ:

Đây là một khoản lệ phí mà người sở hữu tài sản phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đăng kí quyền sử dụng đất và đưa tài sản vào sử dụng. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2015/NĐ-CP Chính Phủ, mức nộp lệ phí trước bạ với đất được tính theo công thức:

Lệ phí thuế trước bạ = (0.5%) x (Diện tích đất) x (Giá đất trên 01m²)

Trong đó, 0.5% là mức lệ phí do Nhà nước quy định, diện tích đất tính bằng m2 còn giá đất tính theo bảng giá của UBND tỉnh nơi có đất. Ví dụ, bạn mua mảnh đất thổ cư với diện tích 120m² với giá 8 triệu VNĐ/m² thì lệ phí thuế trước bạ bạn phải nộp được tính như sau: 0.5% x 120 x 8.000.000 = 4.8000.000 VNĐ.

 

Đối với trường hợp tài sản cần chuyển nhượng là nhà ở thì lệ phí trước bạ sẽ được tính theo công thức:

Lệ phí thuế trước bạ = (0.5%) x (Diện tích đất) x (Giá đất trên 01m²)

                                  x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại.

Trong đó, Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

 

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (nộp tại nơi có đất). Kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế, bạn phải nộp lệ phí trước bạ trong thời hạn 30 ngày.

 

 

 

Thuế thu nhập cá nhân ( TNCN)

Theo quy định, người bán đất phải là người nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, hai bên có thể thoản thuận với nhau và đi đến thống nhất, người mua đất sẽ là người nộp thuế. Căn cứ vào Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, Thuế TNCN đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính:

Thuế TNCN phải nộp = Gía chuyển nhượng x 2%

Trong đó Gía chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước. Ví dụ, bạn mua 1 mảnh đất với giá trị tài sản trên hợp đồng là 800 triệu VNĐ, thì thuế TNCN phải nộp được tính bằng: 800.000.000 x 2% = 16.000.000 VNĐ

 

Các chi phí khác

Các chi phí liên quan đến mua bán nhà đất không nhiều, nhưng tâm lý mua nhà đất ai cũng muốn được hoàn tất các thủ tục một cách nhanh chóng và thuận lợi nhất. Một số chi phí ở đây bao gồm phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ( theo giá niêm yết của các văn phòng công chứng), phí đo vẽ lại thửa đất, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 

Trường hợp đất thừa kế, tặng, cho

Tùy vào từng trường hợp cụ thể trong mối quan hệ với người chuyển nhượng, mà người được chuyển nhượng cần chú ý các chi phí khi làm thủ tục chuyển nhượng.

Đối với lệ phí trước bạ

Căn cứ vào Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định, không phải nộp lệ phí trước bạ nếu mảnh đất chuyển nhượng đó là do nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Nếu nằm ngoài những trường hợp nêu trên, người được thừa kế, tặng, cho đất vẫn phải nộp lệ phí trước bạ theo công thức: Lệ phí thuế trước bạ = (0.5%) x (Diện tích đất) x (Giá đất trên 01m2).

 

Đối với thế TNCN

Theo Luật qui định, bạn sẽ được miễn thuế TNCN nếu thuộc một trong những trường hợp sau: giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

Nhưng nếu là đất thừa kế, tặng, cho nhưng không thuộc quan hệ theo Luật qui định, thì thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế, quà tặng được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%.

 

 

Trường hợp không phải nộp lệ phí thuế trước bạ:

- Nhà đất đã được cấp giấy chứng nhận chung cho hộ gia đình, khi những người trong hộ gia đình được phân chia nhà đất.

- Tài sản được chuyển giao cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.

- Nhà đất được đền bù.

Trường hợp miễn thuế TNCN.

- Cá nhân là người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

- Nhận thừa kế, tặng, cho là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.