Thị trường bất động sản và khả năng hồi phục

Trong bối cảnh kinh tế không ngừng biến đổi, thị trường bất động sản (BĐS) luôn là một lĩnh vực nhận được sự quan tâm đặc biệt từ các nhà đầu tư, doanh nghiệp và người tiêu dùng. Sự hồi phục của thị trường này không chỉ ảnh hưởng đến nền kinh tế chung mà còn tác động trực tiếp đến cuộc sống của từng cá nhân. Trong bài viết sau, chúng ta sẽ cùng khám phá tổng quan thị trường bất động sản hiện nay, thông qua các báo cáo thị trường bất động sản và thông tin về thị trường bất động sản mới nhất

1. Bối cảnh nền kinh tế và tổng quan thị trường bất động sản thời gian gần đây

Từ năm 2020 đến cuối năm 2021 thị trường bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng từ đại dịch Covid 19, các chính sách phong tỏa khiến chuỗi cung ứng bị đứt gãy ảnh hưởng đến nguồn cung nguyên vật liệu cho ngành xây dựng, các hoạt động kinh doanh bất động sản cũng bị đình trệ theo, kể từ giai đoạn này nền kinh tế toàn cầu nói chung và thị trường bất động sản nói riêng bắt đầu bước vào thời kỳ suy thoái. 

Đầu năm 2022 dù lệnh phong tỏa đã được dỡ bỏ nhưng hậu quả của nó để lại vẫn rất nặng nề, hoạt động sản xuất bị ngưng trệ nhưng chính phủ vẫn phải in tiền để hỗ trợ cho người lao động dẫn đến lạm phát cao, buộc FED phải liên tục tăng lãi suất để kiềm hãm tốc độ lạm phát. Hoạt động sản xuất sau đại dịch chưa kịp phục hồi thì thế giới lại phải chứng kiến cuộc xung đột tại Ukraine, mâu thuẫn leo thanh dẫn đến các lệnh trừng phạt, cấm vận kinh tế lẫn nhau giữa Mỹ, Châu Âu và Nga, khiến giá cả tăng cao, nền kinh tế thế giới suy thoái nặng nề trong năm 2022, tất nhiên ngành bất động sản không nằm ngoài dòng thời gian này.  

Liệu trong tương lai nền kinh tế nói riêng và ngành bất động sản nói chung sẽ có những chuyển biến gì? Sẽ theo chiều hướng tích cực hay tiếp tục lún sâu vào suy thoái. Cùng nhận định thêm về những dấu hiệu mới nhé. 

Nền kinh tế và thị trường bất động sản rơi vào suy thoái

2. Báo cáo thị trường bất động sản

2.1. Nền kinh tế nói chung

Báo cáo trên giúp ta so sánh những chỉ số kinh tế của các năm từ 2020 đến 2024, từ đó hiểu rõ được hành trình nỗ lực thoát khỏi suy thoái kinh tế của nước ta nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng vì đây là trung tâm kinh tế của cả nước, cụ thể:

• Tổng sản phẩm quốc nội (GDP): sau 3 năm gánh chịu khủng hoảng cụ thể ở các năm 2020, 2021, 2022 vì quá trình sản xuất bị ngưng trệ nên đến năm 2023 tổng sản phẩm quốc nội của cả nước bị suy giảm nghiêm trọng. Tình hình đã được cải thiện vào năm 2024, khi GDP tăng 6.42% so với cùng kỳ năm ngoái.
• Vốn đầu tư nước ngoài (FDI): suy giảm sau khi xung đột Ukraine nổ ra, do các lệnh trừng phạt và cấm vận kinh tế lẫn nhau giữa các nước lớn, khiến các hoạt động thương mại bị ảnh hưởng nặng nề. Tuy nhiên đến năm 2024 bằng các chính sách trung lập của nhà nước, Việt Nam ít chịu sự tác động của các lệnh trừng phạt giúp hoạt động thương mại của Việt Nam dần trở lại bình thường. Vốn đầu tư FDI tăng 15.19% so với cùng kỳ năm ngoái.
• Chỉ số giá tiêu dùng (CPI): giá cả tăng liên tục từ 2021 đến nay, điều này cho thấy mức độ lạm phát tăng theo từng năm. Nguyên nhân chính đến từ việc sản xuất bị ngưng trệ trong thời gian cách ly phong tỏa, tuy nhiên người lao động vẫn tiêu thụ tài sản dưới sự hỗ trợ tài chính từ chính phủ, điều này khiến mức độ lạm phát tăng cao và cho đến nay vẫn chưa suy giảm. Dấu hiệu tích cực duy nhất đó là vào ngày 18/09/2024, Tổng Cục Dự Trữ Liên Bang Hoa Kỳ (FED) chính thức giảm 0.5% lãi suất cho vay lần đầu tiên sau 4 năm, điều này cho thấy quá trình kìm hãm lạm phát đã có khởi sắc, nền kinh tế dần đi vào ổn định.   

2.2. Thị trường bất động sản nói riêng

Phân khúc đất nền: với nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 5% so với quý trước. Trong đó, Bình Dương - Long An - Đồng Nai chiếm hơn 81% tỷ trọng nguồn cung sơ cấp trong Q2/2024. Sức cầu chung của thị trường cải thiện đáng kể so với quý trước, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá trung bình dưới 30 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu cho phương thức thanh toán nhanh, thanh toán bằng dòng vốn tự có,... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thị trường giá thứ cấp tăng nhẹ so với quý trước (khoảng 1%). Thanh khoản thị trường ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực so với cùng kỳ, giao dịch tập trung ở các dự án hoàn thiện hạ tầng - pháp lý, thuận tiện trong việc kết nối về các khu trung tâm.

Báo cáo phân khúc đất nền 2024

Phân khúc căn hộ: nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ghi nhận tăng 12% so với quý trước hay tăng 8% so với cùng kỳ năm 2023, các dự án tập trung phân bổ tại hai thị trường là TP. HCM và Bình Dương. TP. HCM dẫn đầu, chiếm 56% tổng nguồn cung sơ cấp trong quý. Nguồn cung mới đưa ra thị trường phần lớn đến từ các dự án căn hộ hạng A, hạng sang thuộc khu Đông. Thanh khoản ghi nhận một số điểm sáng nhất định, lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường tăng mạnh 88% so với quý trước hay tăng 82% so với cùng kỳ năm 2023. Các giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 tại TP. HCM hay từ 30 - 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương, phần lớn ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với Q1/2024, được kích cầu bằng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay,... Thanh khoản thị trường thứ cấp khởi sắc nhưng vẫn ở mức thấp và khó đột biến trong ngắn hạn.