Top 5 phương pháp xác định giá trị của một tòa nhà văn phòng cho thuê?

 

Bất động sản là loại hình thường đi cùng với trái phiếu và cổ phiếu. Đồng thời bất động sản cũng là một trong những tài sản đầu tư quan trọng tại thị trường Việt Nam và thế giới.

 

Đối với các quốc gia có lịch sử tỷ lệ lạm phát cao, thì nhiều đơn vị xem BĐS như kênh đầu tư mang lại lợi nhuận ít rủi ro. Ngoài ra BĐS có thể bảo toàn vốn và là một kênh đầu tư chiến lược cho tương lai.

 

Việc xác định giá trị của bất động sản là điều bắt buộc trong đó có loại hình văn phòng cho thuê.

 

 

Một giá trị hợp lý, được xác định khách quan và minh bạch là cơ sở để các nhà đầu tư giao dịch hiệu quả.

 

Với trái phiếu và cổ phiếu luôn được xác định nhanh chóng giá trị nhờ có tính thanh khoản cao thì ngược lại giá trị thị trường của một văn phòng cho thuê hoạt động yêu cầu một phương pháp khác.

 

Phương pháp chi phí

 

Giá trị sổ sách là tổng chi phí đã bỏ ra để xây dựng và hoàn thiện tòa nhà văn phòng cho thuê. Nhà đầu tư chủ tòa nhà luôn mong muốn giá trị bất động sản cao hơn tổng chi phí xây dựng tòa nhà đã bỏ ra. Bởi vì nhà đầu tư kỳ vọng một mức lợi nhuận hợp lý thu lại từ đồng vốn đã đầu tư.

 

Tuy nhiên, có trường hợp phát triển tòa nhà văn phòng không hợp lý. Ví dụ xây văn phòng hạng A nhưng không đặt tại vị trí trung tâm, điều này làm giá thuê thấp, hoặc chi phí xây dựng cao do lãi suất và lạm phát, quản lý vận hành tòa nhà không tốt… Chính tất cả những việc này có thể giảm lợi nhuận cho thuê đến mức thấp hơn cả tổng chi phí đã bỏ ra.

 

Vì vậy Thuê Mặt Bằng nhận thấy giá trị sổ sách không thể phản ánh giá trị thị trường bởi vì những giá trị được đánh giá bởi cung và cầu của thị trường

 

Phương pháp so sánh

 

Tính thanh khoản hạn chế so với các cổ phiếu niêm yết luôn là đặc điểm của BĐS đầu tư tại thị trường Việt Nam. Các tòa nhà văn phòng cho thuê cũng không phải ngoại lệ.

 

Chi tiết giao dịch thường không có sẵn, cùng việc đăng ký quyền sử dụng đất đai không được công khai. Từ đó làm cho việc tìm kiếm chi tiết thông tin giao dịch chính xác rất khó khăn.

 

Phương pháp thu nhập

 

Đây có lẽ là một phương pháp ghi nhận chính xác tiềm năng thu nhập của tài sản. Phương pháp thu nhập tính toán giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần hàng năm và một tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu thích hợp.

 

 

Tỷ suất này dùng để so sánh với tỷ suất những loại tài sản khác: cổ phiếu, vàng, ngoại hối. Vì thế việc đánh giá lợi nhuận đầu tư văn phòng cho thuê có thể được thực hiện dễ dàng hơn.

 

Phương pháp chi phí sử dụng vốn bình quân

 

Nhiều nhà phân tích tài chính ở Việt Nam sử dụng phương pháp chi phí sử dụng vốn bình quân hay còn gọi là WACC để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc định giá.

 

WACC liên quan đến cơ cấu nguồn vốn của nhà đầu tư, chi phí nợ và lợi nhuận kỳ vọng của vốn chủ sở hữu.

 

Các chủ đầu tư sử dụng phương pháp WACC để xác định giá trị tài sản nhưng liệu đó có phải là giá trị thị trường?

 

WACC (Weighted Average Cost of Capital – Trung bình trọng số chi phí vốn ) = chi phí sử dụng vốn trung bình của doanh nghiệp.

 

Theo Thuê Mặt Bằng, WACC chỉ dựa trên những lợi nhuận cụ thể liên quan đến một doanh nghiệp cụ thể, không phải dựa trên thị trường nói chung. Đó là lí do giải thích vì sao việc đánh giá tài sản của một doanh nghiệp sử dụng WACC có thể khác nhau giữa các loại nhà đầu tư. Điển hình sự khác nhau giữa doanh nghiệp có 100% vốn chủ sở hữu và doanh nghiệp có 100% vốn vay.

 

Các nhà đầu tư có cấu trúc vốn rất khác nhau, WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng tối thiểu doanh nghiệp là gì nhưng không thấy thị trường sẽ trả giá bao nhiêu cho một BĐS.

 

Phân tích từ các giao dịch sẵn có

 

Tỷ suất lợi nhuận thị trường là phương pháp để tìm ra giá trị BĐS đầu tư. Tỷ suất vốn hóa bắt nguồn từ việc phân tích thị trường thể hiện lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào tài sản văn phòng cho thuê đang hoạt động, không ảnh hưởng từ cấu trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư.

 

Tỷ suất này cũng phản ánh một lợi nhuận đầu tư có thể chấp nhận được dựa trên thị trường bất động sản nói riêng.

 

 

Để tính tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản, đầu tiên phải xác định những yếu tố như giá thuê thị trường xấp xỉ bao nhiêu trên m², chi phí hoạt động, phí môi giới, phí khuyến mãi, thời gian tìm khách thuê mới, chi phí vốn…

 

Những yếu tố này dựa vào thị trường, chứ không phải chỉ dựa vào thông tin hoạt động trong quá khứ.

 

Xác định giá trị thị trường như thế nào là chính xác?

 

Tại các nước có thị trường BĐS phát triển, thì đa số các giao dịch BĐS trên thị trường đều được ghi nhận lại và công bố rõ ràng.

 

Đồng thời các công ty niêm yết có quy định nghiêm ngặt về quản trị và công bố thông tin, do đó đảm bảo tính tin cậy của giá trị tài sản thuần (NAV).

 

Các nhà đầu qua đây có thể tin tưởng dùng các định giá này làm cơ sở cho bảng cân đối của công ty. Tuy nhiên ở Việt Nam, NAV cũng thường xuyên bị chỉ trích và làm mất niềm tin của nhiều nhà đầu tư.

 

Dữ liệu là công cụ có giá trị trong việc phổ biến các định giá chính xác để hỗ trợ thúc đẩy quản trị tốt và nhờ đó cho phép các nhà đầu tư tự tin đầu tư vào bất động sản văn phòng cho thuê.

 

Cập nhật thêm nhiều tin tức về thị trường tại: https://thuematbang.com.vn/tin-tuc/nhieu-nha-dau-tu-nam-giu-bat-dong-san-co-co-hoi-va-tiem-nang-cho-thue-kha-lon-trong-nam-toi.html