5 nút thắt “bóp nghẹt khí quản” của thị trường bất động sản

 

Thị trường bất động sản sau giai đoạn tăng trưởng liên tục thì đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc; Còn trong quan hệ cung  - cầu lại mất sự cân đối; Các dự án chưa có được nguồn lực tài chính đa dạng và bền vững …

 

Có thể bạn quan tâm: Bất động sản Tây Bắc TP.HCM “lao đao” vì giao thông tắc nghẽn

 

Giai đoạn thăng trầm cho bất động sản Việt Nam

 

“ Các doanh nghiệp đang có được những chính sách, gói hỗ trợ tín dụng từ phía Chính phủ. Tuy nhiên, hoãn thuế đất hay cứu trợ bằng tiền mặt không phải là giải pháp mà các doanh nghiệp bất động sản chúng tôi cần. Giải quyết ngay các cơ chế chính sách đang khiến hàng nghìn dự án bất động sản ách tắc chính là việc làm trước nhất Chính phủ cần thực hiện.”

 

Hình ảnh: Chủ tịch Tân Hoàng Minh – ông Đỗ Anh Dũng tuyên bố sẽ "sống chết" bất động sản đến 2050 tại buổi tọa đàm “Thăng trầm bất động sản 2010 – 2020 và những xu hướng sắp tới”

 

 

Đó là lời chia sẻ tận gan ruột của Chủ tịch Tân Hoàng Minh, ông Đỗ Anh Dũng tại buổi tọa đàm “Thăng trầm bất động sản 2010 – 2020 và những xu hướng sắp tới” mà được nhiều tờ báo dẫn lại. Sự kiện này diễn ra tại FLC Sam Son Beach & Golf Resort vào đầu tháng 6 vừa qua để nói về một trong những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

 

Tại hội nghị này, câu chuyện “dở khóc dở cười” đã được người đứng đầu Tập đoàn Tân Hoàng Minh lần đầu tiên đăng đàn chia sẻ khá thẳng thắn trong quá trình thực hiện dự án mà tập đoàn đã gặp phải.

 

Theo ông Dũng, thị trường trong suốt 20 năm qua chưa thực sự có được những chính sách thay đổi phù hợp. Lấy dẫn chứng từ chia sẻ này, Tập đoàn Tân Hoàng Minh mua đất tại ngã tư Hàng Bài (Hà Nội) từ năm 2007, nhưng sau 14 năm đến nay vẫn chưa được xây dựng vì phải chờ giải tỏa và thực hiện các thủ tục pháp lý về tính giá đất.

 

Ông Dũng cũng nhấn mạnh tiến độ xây dựng của dự án sẽ nhanh hơn rất nhiều nếu không vướng mắc pháp lý. “ Tôi muốn trong vòng một năm mọi thủ tục hành chính sẽ được giải quyết hoàn tất. Chính phủ phải cập nhật chính sách điều chỉnh kịp thời với thị trường từng năm. Chính phủ phải linh hoạt thay đổi nếu nhu cầu thay đổi; phải dụng triệt để quy luật cung cầu của thị trường trong lĩnh vực bất động sản”, ông Dũng nói.

 

20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn cùng hàng trăm nghị định, thông tư

 

Không dừng lại ở doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhiều lần phản ánh khó khăn của thị trường bất động sản thời gian qua đến Thủ tướng và Chủ tịch Quốc hội.

 

 

 

VNREA cho biết tại các văn bản kiến nghị gửi lên lãnh đạo, mặc dù thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn và biến động giai đoạn 3 năm qua từ 2017, song nhìn chung cơ bản vẫn có sự phát triển ổn, chuyên nghiệp, lành mạnh hơn và so với thời kỳ trước đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro và cũng là động lực phát triển cho nhiều ngành, nghề khác.

 

Tuy nhiên, thị trường vẫn gặp những khó khăn nhất định khi bước sang nửa cuối năm 2019 - đầu năm 2020 và ảnh hưởng đến nhiều ngành, nghề khác khi có dấu hiệu giảm sút mạnh, khiến nhiều thương hiệu, doanh nghiệp lớn trên thị trường đứng trước nguy cơ phá sản , nhất là việc kéo dài khi mất thanh khoản tại nhiều dự án, gặp khó khăn trong triển khai dự án mới.

 

“Khoảng 12 luật khác nhau và hàng trăm nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chính là căn cứ cho điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng. Ngoài ra, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác cũng lấy căn cứ của gần 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức. Nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập còn tồn đọng trong quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, vận hành bất động sản. Ngoài ra, các quy định của pháp luật trong điều chỉnh các sản phẩm bất động sản mới xuất hiện còn thiếu như bất động sản du lịch ( căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch)… “, VNREA cho biết.

 

Nhiều dự án khác ngoài dự án của Tân Hoàng Minh cũng rơi vào tình trạng tương tự

 

 

Các trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường BĐS

 

Thứ nhất, thị trường bất động sản đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ 2014 - 2019); giảm hơn 40% lượng giao dịch; giảm 10% nguồn cung so với năm 2018. Đặc biệt, các chỉ tiêu của thị trường đều giảm trong những tháng cuối năm 2019 (giảm hơn 70% lượng giao dịch bất động sản; giảm hơn 40% nguồn cung dự án mới so với cùng kỳ 2018).

 

Thứ hai, trong quan hệ cung – cầu bất động sản còn có sự mất cân đối. Thể hiện khá rõ qua dư thừa nguồn cung nhà ở trung, cao cấp ( có khoảng 70 – 100 triệu m2 sàn) trong khi nguồn cung nhà ở xã hội và thương mại giá thấp lại thiếu.

 

Qua tính toán cuả Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân hiện chỉ ở mức dao động từ 20% - 30% đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/ m2 trở lên) tùy từng địa phương, đô thị cụ thể nhưng nhu cầu người dân lại chiếm đến 70% - 80% cho phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/ m2). Trong khi đó, các địa phương chưa thực sự quan tâm đến công tác rà soát, điều chỉnh, chuyển đổi cơ cấu các dự án bất động sản sao cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.

 

Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh :”Với tổng diện tích khoảng 8.435.000m2, hiện nay có 206 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá thấp cũng chưa được nhà nước đưa ra các cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển, từ đó đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.”

 

Thứ ba, các dự án bất động sản chưa được đa dạng và bền vững về đầu tư nguồn lực tài chính, vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng vẫn là nguồn phụ thuộc chủ yếu ( chủ đầu tư thường chỉ có từ 20 – 30% tổng mức đầu tư dự án). Ngân hàng tiết kiệm nhà ở là một ví dụ cho việc nhà nước chưa có các định chế tài chính để huy động vốn nhàn rỗi trong dân cho phát triển nhà ở xã hội nói riêng và nhà ở nói chung.

 

 

Dư nợ tín dụng chủ yếu tập trung vào một số nhà đầu tư lớn và phân khúc bất động sản cao cấp (dự án nhà ở thương mại cao cấp, khu du lịch nghỉ dưỡng) trong đầu tư kinh doanh bất động sản. Tình trạng đầu cơ nhà, đất và sử dụng đất đai vẫn chưa bị hạn chế từ mức thuế đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và vẫn kém hiệu quả.

 

Thứ 4, hệ thống thông tin vẫn chưa đầy đủ và liên tục về nhà ở và thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước cũng như doanh nghiệp, người dân tham gia thị trường còn khó khăn.

 

Thứ 5, trong hệ thống pháp luật vẫn còn một số điểm mâu thuẫn, chưa phù hợp như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Quản Lý tài sản công trong việc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, cho thuê đất, việc giao đất, lựa chọn chủ đầu tư dự án…

 

Đồng nhận định trên. Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát Tài chính Quốc giá – Thạc sĩ Lê Xuân Nghĩa cho biết, thị trường bất động sản vào cuối năm 2019 có dấu hiệu suy giảm cả phía cung lẫn phía cầu. Bất động sản nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê là một số phân khúc giảm mạnh. Ngoại trừ bất động sản công nghiệp, các phân khúc còn lại tăng chậm và dần đi vào trầm lắng.

 

Mặc dù thị trường chưa đạt đến giai đoạn “bong bóng” song đây là điều theo ông Nghĩa đã được nhiều nhà phân tích dự báo từ trước, sau một thời gian dài phục hồi với một biến động có tính chu kỳ. Thị trường rơi vào trạng thái “hôn mê” đúng vào thời điểm dịch Covid-19 bùng nổ mà sự phục hồi của nền kinh tế và hành động của Chính phủ sẽ quyết định khả năng phục hồi nhanh hay chậm.

 

“Các vấn đề pháp lý và thủ tục hành chính là trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường bất động sản đơn cử như thầu đất công, đất thuê, đất phân lô bán nền, thủ tục giải phóng mặt bằng và tính không minh bạch từ quy hoạch đến thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng… Cần có một cơ quan chuyên trách rà soát lại toàn bộ quy định pháp lý liên tục trong vài năm để khắc phục tình trạng vô cùng phức tạp này, giúp chỉnh sửa các luật, đơn giản hóa thủ tục và chế tài xử lý minh bạch” ,ông Nghĩa khẳng định.