Thực hư câu chuyện ‘u ám’ cho thị trường căn hộ nghỉ dưỡng

 

Căn hộ nghỉ dưỡng (hay còn gọi là condotel) là thị trường được nhận định rằng đang trong thời kỳ u ám sau giai đoạn bùng nổ nguồn cung do tỷ lệ hấp thụ quá thấp, trong khi lượng hàng tồn kho ngày càng lớn. Nguồn cung ngày càng nhiều nhưng khách thuê căn hộ/ mua cho đầu tư lại khan hiếm.

 

Tồn kho hàng nghìn căn condotel

 

Hiện nay trên cả nước có khoảng 82.900 căn condotel tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh về phân khúc du lịch nghỉ dưỡng như Hà Nội, TP. HCM, Bình Định, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Khánh Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận… Tuy nhiên, loại bất động sản này đang có lượng hàng tồn kho lớn sau khoảng gần 5 năm tăng trưởng ‘nóng’.

 

Năm 2020 này, lượng condotel lại đi ngược lại với xu thế chung của nguồn cung thị trường như sự khan hiếm của căn hộ tại các thành phố lớn ở Việt Nam với mức hấp thụ lớn thì phân khúc này tồn kho lên đến hàng nghìn căn.

 

 

Theo thống kê của DKRA, tính đến nửa đầu năm nay tại các dự án condotel từ Thiên Thiên – Huế đến Phú Quốc vẫn còn gần 5.000 căn condotel chưa được tiêu thụ. Thị trường riêng trong quý II vừa qua đón nhận 2 dự án với 158 căn mới nhưng số lượng bán được chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm 2019, tương đương với 31 căn.

 

Điều này cho thấy sức mua của thị trường đang ở mức rất thấp đối với condotel, gần như thị trường bị đóng băng trong thời gian qua. Ngay cả những khu vực như Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc… là những nơi thường dẫn đầu về lượng tiêu thụ cũng đang có tình hình bán hàng ở mức rất thấp, lần lượt là 30%, 14% và 17%, nhiều dự án trong cả nửa đầu năm nay hầu như không có giao dịch.

 

Theo đánh giá của giới phân tích, trong thời gian qua đã có tình trạng phát triển nóng các dự án condotel nhưng không thực sự đảm bảo tính ổn định, minh bạch và bền vững, dẫn đến tình trạng ‘cung vượt cầu’ tại phân khúc này.

 

 

 

Từ năm 2014 đến nay đã xuất hiện phương thức huy động vốn, bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai từ các chủ đầu tư cho khách hàng và cũng là chủ đầu tư thứ cấp, trong khi loại hình bất động sản này vẫn chưa được Nhà nước hoàn chỉnh khung pháp lý.

 

Tuy nhiên, các chủ đầu tư muốn thu hút khách hàng thì thường đưa ra mức lợi nhuận cam kết cao lên đến 10 -12%/ năm, cá biệt trong thời hạn 8 – 12 năm lên đến 15%/ năm, khiến rủi ro bị đẩy về phía khách hàng. Trước đó, giám đốc bộ phân tư vấn dịch vụ khách sạn của JLL – bà Trang Võ cho rằng, các chủ đầu tư đặt ra mức lợi nhuận như vậy là đang tự dồn mình vào một khoản nợ mà họ không có khả năng chi trả.

 

Condotel với ‘ngàn’ khó khăn bủa vây

 

Bên cạnh sự phá vỡ cam kết lợi nhuận vào năm ngoái của Cocobay Đà Nẵng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng từ đầu năm 2020 đến này đang bước vào thời kỳ đặc biệt u ám do dịch Covid-19 cũng như những tác động liên quan đến pháp lý.

 

Tháng 3 vừa qua, trong văn bản gửi khách hàng của Công ty CP A&B Nha Trang về việc lùi thời gian chi trả lợi nhuận cam kết hợp đồng hợp tác kinh doanh, chủ đầu dự án condotel A&B Central Square thừa nhận do dịch bệnh Covid-19 khiến dự án gặp khó khăn thời điểm hiện tại. Chủ đầu tư này cũng đề xuất giãn tiến độ thanh toán lợi nhuận cam kết, thanh toán hoàn tất trong tháng 7 cho lãi cam kết 6 tháng cuối năm 2019, lãi cam kết 6 tháng đầu năm 2020 dự kiến trong tháng 1/2021 sẽ được thanh toán.

 

Một doanh nghiệp khác đầu tư tại 3 dự án condotel ở Hạ Long (Quảng Ninh), Quảng Bình và Quy Nhơn (Bình Định) cũng phát đi thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng đã cam kết với lý do gặp khó do ảnh hưởng bởi dịch bệnh.

 

Các dự án tại khu vực Cam Ranh được triển khai, phát triển cũng đang có dấu hiệu chững lại.

 

 

 

Đầu tháng 7, Chủ đầu tư dự án The Arena – Công ty Cổ phần Trần Thái Cam Ranh  -có quy mô hơn 5.000 căn condotel cũng đã gửi thông báo gia hạn thời gian bàn giao căn hộ bởi ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 dự kiến muộn thêm 6 tháng.

 

Về mặt pháp lý, nội dung trong công văn hướng dẫn về condotel từ Bộ Tài Nguyên và Môi trường được thị trường đánh giá còn khá chung chung, việc cấp giấu chứng nhận sở hữu cho người mua vẫn chưa có hướng giải quyết cụ thể.

 

Bộ Công an cũng đã bày tỏ quan điểm phản đối trong công văn mới đây gửi Thủ tướng cho việc chuyển đổi condotel thành nhà ở với lý do hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ bị gây áp lực, cùng với đó là nhiều vấn đề phức tập sẽ phát sinh về an ninh trật tự. Trước mắt, việc phát triển thêm khác dự án condotel, biệt thực di lịch là không nên, và không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở, theo kiến nghị của Bộ Công an.

 

Đồng quan điểm với kiền nghị này, Hiệp hội Bất Động sản TP. HCM cũng cho rằng một số địa phương đã thực hiện thức hóa các dự án condotel thành nhà ở sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch, khiến hệ thống hạ tầng đô thị từ đó gia tăng áp lực và nhất là làm giảm giá trị của khu vực được quy hoạch để du lịch phát triển theo, từ đó nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước cũng sẽ bị giảm.