Thị trường bất động sản sẽ được điều chỉnh như thế nào?

 

Bất động sản được nhiều chuyên gia trong ngành đánh giá là phân khúc dễ bị lung lay nhất khi mà tình hình cả nước đang rơi vào nhiều biến động. giảm giá có thể là động thái được diễn ra mạnh me để kích cầu nếu người mua có tâm lý vẫn tỏ ra thận trọng.

 

 

Nhà ở giá rẻ sẽ đứng vững

 

Theo ghi nhận cho thấy, trong đại dịch nếu phân khúc căn hộ - chung cư cho thuê giá rẻ vừa túi tiền hay nhà bán giá thấp vẫn sống tốt vì nhu cầu ở thực cao thì các tác động của dịch sẽ khiến loại hình sản phẩm giá cao dễ bị lung lay kéo theo sức cầu giảm rõ rệt.

 

Những dự báo trong đợt dịch lần 1 cho thấy, BĐS hạng sang, cao cấp trong giai đoạn sắp tới sẽ phải điều chỉnh giá bán khi sức cầu của thị trường đang giảm đi về phân khúc này. Mặc dù  việc giảm giá ở phân khúc này trong đợt 1 chưa rõ nét bởi các nhà đầu tư vẫn chờ dịch đi qua và cố giữ tài sản.

 

Trước đó, theo JLL Việt Nam ghi nhận vị trí dẫn đầu vẫn thuộc về thị trường căn hộ phân khúc bình dân và trung cấp, chiếm 80% tổng lượng bán, phục vụ phần lớn cho nhu cầu ở thực. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư, tập trung ở phân khúc cao cấp lại có xu hướng chậm lại, bắt đầu từ những quý trước dưới tác động của đại dịch Covid-19 đã trở nên rõ nét hơn.

 

 

 

Đại diện đơn vị này cho rằng, các chủ đầu tư vẫn cố gắng giữ mức giá mà họ lập ra từ trước khi dịch bùng phát mặc dù giá phân khúc này chưa bị tác động rõ nét bởi dịch trong các quý đầu năm vì vẫn còn ảnh hưởng do sự thiếu hụt nguồn cung. Tuy nhiên, các chính sách kích cầu cũng phải cần được xem xét nếu tình hình trở nên tồi tệ hơn.

 

Dịch Covid-19 lần 1 đang được kiểm soát rất tốt thì đợt dịch mới lại tái bùng phát tại Đà Nẵng mới đây khiến không ít người trong cuộc tỏ ra lo lắng vì sự ảnh hưởng khó lường đến thị trường BĐS. Theo số liệu thống kê, làn sóng dịch Covid-19 thứ 2 đang diễn biến phức tạp đã và sẽ gây ra những tác đọng rất lớn đến thị trường BĐS, mặc dù thị trường này có những dấu hiệu hồi phục  trong quý 2/2020 tích cực hơn quý 1.

 

Nguy cơ thị trường rơi vào tình trạng ‘đóng băng’ một lần nữa nếu phải có một đợt giãn cách xã hội làn 2 xảy ra. Các doanh nghiệp BĐS mới hoạt động trở lại sau vài tháng khó khăn thì lại tiếp tục gặp dịch bệnh nên nhân sự hay tài chính đều sẽ bị tổn thất khá lớn. Các nhân viên môi giới, sàn giao dịch bất động sản sẽ còn gặp khó khắn hơn vì không có khách để giao dịch, nguồn cung để chào hàng cũng không có. Tỷ lệ doanh nghiệp, sàn giao dịch phá sản sẽ có nguy cơ tăng cao.

 

Dự báo cho sự thay đổi mạnh BĐS cao cấp

 

Theo các chuyên gia, phân khúc BĐS cao cấp có thể sẽ có sự xáo trộn về giá cả. Đối với phân khúc BĐS hạng sang, cao cấp có thế trong thời gian tới sẽ phải điều chỉnh về giá bán. Nhưng đây là mức độ điều chỉnh để phù hợp với thị trường chứ không thể hiện sự đồng loạt. Để bán được hàng ở phân khúc cao cấp và hạng sang trong tình hình kinh tế khó khăn do Covid-19, nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lãi. Dù giá bán BĐS trong 2 quý đầu năm có thể chưa được cảm nhận rõ ràng do từ năm 2019 đã thiếu hụt nguồn cung, nhưng tình hình sẽ rõ hơn từ nay đến cuối năm, nhất là khi làn sóng dịch bệnh lần 2 ập tới.

 

Qua chia sẻ với báo chỉ mới đây nhât, ông Trần Khánh Quang – chuyên gia BĐS cho rằng, cơ hội cho làn sóng đầu tư BĐS giá rẻ hơn chính là từ cuối năm 2020 đến nửa đầu năm 2021 hơn là so với cuối năm 2019. Hiện nay, các BĐS càng dễ bị lung lay chuỗi giá trị khi càng cao cấp do tác động của dịch bệnh làm thị trường chuyển sang nhiều hướng phòng thủ hơn.

 

Cũng theo ông Quang, các loại tài sản ở khu vực trung tâm có giá trị càng lớn hay kế vận trung tầm càng dễ bị điều chỉnh và được giới đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi ngắm tới. Với tâm lý chung của đa số người Việt, rất nhiều dòng tiền đang chờ giá tốt để mua vào khi thị trường địa ốc giảm tốc.

 

Trong khi đó, Tổng giám đốc Đại Phúc Land – bà Nguyễn Thị Thanh Hương lại chia sẻ rằng, thị trường BĐS thời gian qua do tác động của dịch bệnh đã chậm lại, nhưng nhìn chung không vì thế mà điều chỉnh giảm giá bán ở phân khúc cao cấp. Bởi cung – cầu thị trường còn tác động đến giá bán BĐS, vào các yếu tố đầu vào đã cấu thành nên sản phẩm. Vì thế, giảm giá là rất khó.

 

 

 

Bà Hương chỉ ra, có thể chia làm 2 dạng trong phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang. Chủ đầu tư có thể có chính sách kích cầu ngắn hạn nếu dòng sản phẩm tiêu thị chưa tốt, chưa đạt kỳ vọng về giá trị sản phẩm của khách hàng như điều chỉnh giá giảm một chút hoặc đột phá ưu đại cho phù hợp nhu cầu thị trường, đảm bảo tính thanh khoản dự án. Còn dạng thứ hai là những chủ đầu tư đã có thương hiệu, có sản phẩm trên thị trường được khách hàng chấp nhận rồi thị sẽ là rất khó để thay đổi theo cách giảm gái lúc thị trường chậm lại.

 

Thực tế, theo bà Hương, phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang trên thị trường hiện nay có những sản phẩm không thể giảm giá được, nhưng có những sản phẩm khách hàng vẫn chấp nhận mua dù rất đắt. Điều này phụ thuộc vào chủ đầu tư và vào giá trị mà họ mang lại cho sản phẩm, cho khách hàng, có tương xứng với đồng tiền và đạt kỳ vọng mà người mua bỏ ra hay không.

 

Nhận định khả năng thay đổi sắc màu thị trường BĐS từ nhiều chuyên gia

 

Một số chuyên gia lại nhận định rằng ở các dự án mới, chủ đầu tư cũng nên cân nhắc đến việc giảm giá hơn trong thời điểm làn sóng Covid-19 thứ hai so với giá kỳ vọng trước đó, hoặc thu hút sự quan tâm của khách hàng khi cho phép tiến độ thanh toán giãn ra. Chưa kể, nguồn cầu cũng ảnh hưởng đến phân khúc BĐS hạng sang, cao cấp, trong đó đối tượng nước ngoài bị siết chặt tín dụng phần nào gây hạn hẹp sức mua  cũng khiến phân khúc này gặp khó dễ.

 

Nhận định về ảnh hưởng của dịch bệnh đối với lĩnh vực BĐS, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: còn quá sớm để đánh giá hết tác động đến thị trường BĐS do đợt bùng phát dịch làn 2 gây ra. Tuy vậy, cú đấm lần 2 này có thể làm tổn thương sâu sắc đến toàn thị trường, thậm chí còn mạnh hơn cả lần trước.

 

Cùng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường quan ngại rằng, thị trường BĐS sẽ khó khăn hơn do đợt dịch mới, các hoạt động trao đổi mua bán bị hạn chế. Tình trạng cắt lỗ ồ ạt được dự báo sẽ xảy ra trong thị trường. Điều này khiến không ít nhà đầu tư đợi chờ thị trường ‘chạm đấy’ trong tâm lý gom hàng. Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng có thể bắt được đáy thị trường.