[Nỗi lòng mùa dịch] Mất trắng vì hủy hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn, do thiếu kinh nghiệm hay chủ nhà không có tình người?

 

Câu chuyện kinh doanh mùa dịch hiện nay luôn là chủ đề hot của mọi người mọi nhà sinh sống bằng cách này, nhất là những ai phải tự chi trả từ việc thuê mặt bằng buôn bán, nhà cửa đến đầu tư trang thiết bị máy móc... Lệnh giãn cách xã hội rồi đến phong tỏa, các hàng quán ăn uống phục vụ tại chỗ hay nhà nghỉ, khách sạn đều bị tê liệt bởi mất đi dòng tiền vào chủ yếu khiến họ phải hủy hợp đồng trước thời hạn vì lý do tài chính.

 

 

Covid-19 khiến mọi thứ đều đóng băng

 

Bắt đầu bùng phát tại Việt Nam vào cuối năm 2020, đại dịch Covid-19 đến nay vẫn chưa thể kiểm soát và hạn chế được sự lây lan trong cộng đồng khiến kinh tế, tài chính, công ăn việc làm phải gián đoạn mỗi khi nó "đi qua". Theo đó, chính phủ phải ban hành lệnh giãn cách xã hội, không tụ tập nơi đông người, hạn chế ra ngoài khi không cần thiết...

 

Điều này khiến những nhà hàng, quán ăn, cafe, khu vui chơi, khách sạn phải đóng cửa tạm thời hoặc phục vụ khách mang đi. Không có doanh thu nhưng chi phí vận hành mỗi ngày chủ cửa hàng vẫn phải thanh toán, nhất là tiền thuê mặt bằng khiến tài chính không còn đủ sức... gồng gánh qua mùa dịch.

 

Gần đây, một câu chuyện trên mạng xã hội đang được chú ý về việc 2 vợ chồng sinh sống tại TP HCM đầu tư một khách sạn tại trung tâm TP Đà Lạt nhưng buộc phải đóng cửa vì lý do tài chính. Nhưng điều đáng nói trong bài chia sẻ này là anh chị phải chịu mất trắng số tiền cọc hàng trăm triệu đồng do hủy hợp đồng đồng trước thời hạn mà 2 bên đã thỏa thuận.

 

Nói thay nỗi lòng cho những người kinh doanh offline

 

Vì có dòng tiền nhàn rỗi và muốn đầu tư kinh doanh bên cạnh đang có công việc ổn định tại TP HCM, 2 vợ chồng quyết định tìm thuê nhà nguyên căn ở trung tâm TP Đà Lạt để mở khách sạn. Với tâm lý giữ gìn nhà sạch sẽ, khang trang để đón khách nên anh chị tiếp nhận căn nhà và chú trọng đầu tư rất kiên cố, sắm sửa trang thiết bị hiện đại với giá trị lên đến 180 triệu đồng.

 

 

(Ảnh minh họa)

 

 

Trong quá trình thỏa thuận trước khi thuê, 2 bên đã đồng ý với mức cọc 300 triệu đồng cho toàn bộ căn nhà và thanh toán tiền thuê đầy đủ hằng tháng, thậm chí dư 18 triệu đồng (tiền con của chủ nhà thuê tầng hầm để ở).

 

Tuy nhiên, dịch Covid-19 bùng phát vào cuối năm 2020 đã khiến khách sạn không thể trụ được, không có khách hàng không có doanh thu, anh chị đành trả lại mặt bằng. Đến đây mới là vấn đề đáng nói xuyên suốt câu chuyện các bạn vừa đọc qua: chủ nhà không đồng ý trả lại dù 1 đồng trong 300 triệu anh chị đã cọc với lý do theo hợp đồng hủy là mất, "con đừng nói nhiều" (vào tháng 10/2020).

 

Tất nhiên, dịch bệnh là điều không ai mong muốn và không ai lường trước được. Nó kéo dài triền miên từ địa phương này đến địa phương khác khiến xã hội phải phong tỏa, khách du lịch không đến Đà Lạt, các khu du lịch, khách sạn lỗ triền miên mấy tháng liền. Vì không có tiền đóng tiếp nên anh chị không còn lựa chọn khác phải trả nhà.

 

 

(Ảnh minh họa)

 

 

Vì bao nhiêu vốn anh chị đều dồn hết vào vụ làm ăn này, đến bước đường cùng kiệt mới phải... xin xỏ chủ nhà năm lần bảy lượt trả lại chỉ 2/3 tiền cọc (200 triệu đồng) và để lại toàn bộ những thứ 2 vợ chồng đã sắm sửa nhưng chủ nhà vẫn không chấp nhận.

 

Chủ nhà không trả tiền cọc là đúng hay sai?

 

Nếu như trong hợp đồng thuê nhà giữa 2 bên thỏa thuận có điều khoản tương tự như các trường hợp bất khả kháng như thiên tai, lũ lụt, dịch bệnh, chiến tranh... thì được phép hủy hợp đồng vô điều kiện và hoàn trả toàn bộ tiền cọc... Vậy Covid-19 có phải là trường hợp bất khả kháng được luật pháp công nhận?

 

 

 

Tại Hội thảo "Tác động của Covid-19 đến các quan hệ pháp luật dân dự Việt Nam" được diễn ra vào ngày 11/11/2020 tại Trường Đại học Luật TP HCM cho rằng, để phân biệt dịch Covid-19 là một sự kiện do "hoàn cảnh thay đổi cơ bản" hay sự kiện bất khả kháng thì cần phải xác định nghĩa vụ cụ thể của bên thuê nhà trong hợp đồng. Thông thường, có 2 nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà là trả tiền thuê nhà và sử dụng nhà đúng mục đích có thể bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19:

 

- Đối với nghĩa vụ trả tiền thuê nhà, trừ trường hợp bên thuê chỉ có 1 nguồn thu nhập duy nhất từ việc khai thác mặt bằng thuê này, dù cho Nhà nước có cấm hay hạn chế kinh doanh nghành nghề, công việc như thỏa thuận trong hợp đồng thì dịch Covid-19 cũng không phải là sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh đó để miễn trách nhiệm cho bên thuê nhà.

 

- Đối với nghĩa vụ sử dụng nhà đúng mục đích thuê, Covid-19 là sự kiện bất khả kháng khi và chỉ khi Nhà nước cấm kinh doanh ngành nghề hay công việc cụ thể để hạn chế dịch bệnh.

 

Nếu một bên không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng do ảnh hưởng của sự kiện khách quan thì đó là dấu hiệu của sự kiện bất khả kháng. Ngược lại, một bên bị thiệt hại nghiêm trọng, không công bằng trong khi hợp đồng vẫn có khả năng thực hiện thì đó là dấu hiệu của hoàn cảnh thay đổi cơ bản.