Mặt bằng cho thuê: Vì sao chủ nhà đua nhau giảm giá?

Thị trường mặt bằng cho thuê tại TP.HCM đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh mạnh mẽ. Khác với những năm trước đây khi nguồn cung hạn chế khiến giá mặt bằng bị đẩy lên cao, thì từ năm 2024 đến nay, xu hướng ngược lại đang diễn ra: nhiều chủ nhà bắt đầu giảm giá thuê 10–20% để tiếp cận người thuê tiềm năng trong bối cảnh nguồn cung lớn hơn cầu. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu nguyên nhân đằng sau làn sóng giảm giá, các khu vực bị ảnh hưởng mạnh nhất, và dự đoán diễn biến thị trường mặt bằng cho thuê trong thời gian tới.

 

1. Mặt bằng cho thuê ế khách – chủ nhà buộc phải giảm giá

 

Tại nhiều tuyến phố lớn như Lý Thường Kiệt (Tân Bình), Quang Trung (Gò Vấp), Hai Bà Trưng (Quận 1), hay Điện Biên Phủ (Quận 3), tình trạng mặt bằng trống kéo dài từ 3–6 tháng không còn hiếm.

 

Mặt bằng cho thuê ế khách

Anh Hòa – chủ một căn nhà mặt tiền tại đường Lý Thường Kiệt – sau gần nửa năm rao cho thuê không ai thuê, đã phải chấp nhận hạ giá từ 16 triệu còn 14 triệu đồng/tháng. Mức giảm này tương đương 13%, được đưa ra nhằm giữ chân một khách kinh doanh đồ uống sẵn sàng ký hợp đồng dài hạn.

 

Tình trạng tương tự cũng diễn ra với bà Hiền – chủ một mặt bằng kinh doanh rộng 106 m² tại Quang Trung, Gò Vấp. Từ mức giá chào thuê 40 triệu đồng vào tháng 10/2024, bà đã giảm xuống còn 35 triệu sau Tết. Lý do đơn giản: mặt bằng trống không mang lại giá trị gì ngoài chi phí cơ hội bị bỏ lỡ.

 

2. Thị trường cho thuê chững lại: cung nhiều, cầu yếu

 

Theo khảo sát trong năm 2024, giá thuê mặt bằng nhà phố tại TP.HCM từng tăng đến 20%, từ mức trung bình 65 triệu đồng lên gần 80 triệu đồng/tháng. Số liệu từ nền tảng Nhà Tốt cũng ghi nhận mức tăng giá 10–30% ở trung tâm TP.HCM trong năm qua. Tuy nhiên, mức giá neo cao đã khiến nhu cầu thuê giảm tới 25%. Sự phục hồi kinh tế sau đại dịch diễn ra chậm hơn dự đoán. Nhiều hộ kinh doanh nhỏ lẻ buộc phải thắt chặt ngân sách, dẫn đến tình trạng mặt bằng trống kéo dài, đặc biệt tại các khu vực trung tâm. Một số đoạn đường đắc địa như Hai Bà Trưng (gần công viên Lê Văn Tám), Nguyễn Đình Chiểu, Cao Thắng hay Điện Biên Phủ, dù luôn được xem là “đất vàng”, nay cũng xuất hiện nhiều bảng “cho thuê mặt bằng”.

 

Tình trạng thị trường mặt bằng cho thuê​

 

3. Phân khúc “kim cương” vẫn giữ giá, nhưng khó có người thuê

 

Không phải mặt bằng nào cũng sẵn sàng hạ giá. Với các tuyến đường “kim cương” như Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, nhiều chủ sở hữu vẫn quyết giữ nguyên giá thuê dù không có người thuê suốt nhiều tháng. Lý do là vì họ không chịu áp lực tài chính – nguồn thu từ cho thuê không phải là kênh sống còn. Họ hiểu rõ nhóm khách hàng mục tiêu là ai: các thương hiệu lớn trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính, y tế hoặc F&B cao cấp – những doanh nghiệp có năng lực tài chính vững vàng và sẵn sàng chi trả cho một vị trí đắc địa. Tuy nhiên, nhu cầu mặt bằng kinh doanh ở các vị trí này cũng không còn như xưa. Nhiều thương hiệu đang tái cơ cấu hệ thống, đóng bớt cửa hàng để tối ưu chi phí, khiến tỷ lệ trống tại các trục đường vàng tăng rõ rệt.

 

4. Áp lực tài chính khiến chủ nhà thay đổi tư duy

 

 

Theo ông Nguyễn Ngọc Tuần – một môi giới bất động sản lâu năm tại TP.HCM – tình trạng mặt bằng lớn ở khu trung tâm tuy có lợi thế thương mại, nhưng lại kén khách do giá quá cao.

“Không phải ai cũng có thể gánh nổi chi phí mặt bằng 100–200 triệu đồng/tháng. Những thương hiệu tầm trung thậm chí đã rút lui khỏi khu trung tâm.”

 

Ngoài ra, sau nhiều lần đàm phán bất thành và đánh mất khách hàng tiềm năng, nhiều chủ nhà bắt đầu nhận ra xu thế thị trường đã thay đổi. Việc cứng nhắc giữ giá cao có thể khiến tài sản để không trong nhiều tháng, thậm chí hơn một năm.

 

5. Xu hướng linh hoạt giá thuê ngắn hạn đang lên ngôi

Để giữ chân khách thuê, một số chủ nhà đã chuyển hướng đàm phán linh hoạt hơn: giảm giá trong thời gian đầu hợp đồng, hoặc cho thuê theo quý/tháng thay vì ký hợp đồng dài hạn. Đây được xem là giải pháp tạm thời giúp “gỡ khó” cho cả hai bên.

 

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan – cho rằng:

“Nhu cầu thuê mặt bằng luôn tồn tại, nhưng để kích cầu, cần có chính sách giá hợp lý. Nếu giá thuê mặt bằng nhà phố được điều chỉnh giảm 10–15%, tỷ lệ lấp đầy sẽ cải thiện rõ rệt trong nửa cuối năm 2025.”

 

Ông cũng khuyến nghị các chủ nhà xem xét hình thức giảm giá có thời hạn, thay vì để trống kéo dài và mất đi nguồn thu ổn định.

 

6. Hành vi tiêu dùng thay đổi kéo theo thị trường cho thuê điều chỉnh

 

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng hành vi tiêu dùng thay đổi là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường mặt bằng bị “co cụm”.

Người tiêu dùng hiện nay chuộng mua sắm online, chọn dịch vụ giao hàng thay vì tới cửa hàng vật lý. Vì vậy, những mô hình kinh doanh truyền thống – đặc biệt là các cửa hàng nhỏ lẻ – khó duy trì chi phí mặt bằng cao nếu không có lượng khách ổn định.

 

“Những mặt bằng nhà phố truyền thống sẽ đối mặt với kịch bản đóng cửa, nếu chủ nhà không hỗ trợ chi phí trong ngắn hạn hoặc giảm giá thuê hợp lý.”

 

7. Dự báo thị trường mặt bằng cho thuê cuối 2025

 

Trong bối cảnh nhiều mặt bằng cho thuê vẫn treo bảng dài hạn, phần lớn chuyên gia dự đoán thị trường sẽ tiếp tục sàng lọc. Những chủ nhà có tư duy hiện đại, chấp nhận thương lượng, linh hoạt hợp đồng và giá thuê sẽ dễ có khách.

Ngược lại, nhóm cố giữ giá cao, không đánh giá đúng thực trạng thị trường sẽ tiếp tục chịu cảnh mặt bằng trống và thu nhập bị trì trệ.

 

Dự báo thị trường cho thuê

 

Một số xu hướng đáng chú ý:

• Mặt bằng ngoại thành: giá thuê tiếp tục giảm 10–15%, phù hợp với các mô hình kinh doanh khởi nghiệp hoặc vốn thấp.

• Mặt bằng trung tâm: mức giá công bố có thể giữ nguyên, nhưng thực tế thương lượng giảm 15–20% hoặc có chính sách hỗ trợ ban đầu.
• Chủ nhà cá nhân: có xu hướng hạ giá nhanh hơn so với doanh nghiệp/chuỗi mặt bằng lớn.

 

Thị trường mặt bằng cho thuê tại TP.HCM đang dần bước vào giai đoạn tái cấu trúc, với sự thay đổi từ cả phía người thuê và người cho thuê. Trong giai đoạn kinh doanh còn nhiều khó khăn, việc chủ động giảm giá, linh hoạt đàm phán là giải pháp hiệu quả để tránh lãng phí tài sản.

Với các chủ nhà, giảm giá thuê không phải là mất giá trị, mà là đầu tư cho sự ổn định tài chính lâu dài. Ngược lại, người thuê cũng cần biết tận dụng thời điểm này để chọn được mặt bằng ưng ý, giá hợp lý và tiềm năng sinh lời cao.

 

Bạn đang tìm mặt bằng kinh doanh phù hợp ngân sách?

Hãy liên hệ ngay với chuyên gia tư vấn của chúng tôi để cập nhật giá thuê mặt bằng nhà phố tốt nhất hiện nay, từ trung tâm đến ngoại thành TP.HCM.

• Gọi ngay: 0968 68 80 81
• Website: www.thuematbang.com.vn

• TP.HCM sau sáp nhập, khu vực nào sẽ hút dòng vốn đầu tư?
• Bất động sản hưởng lợi gì từ việc sáp nhập tỉnh?