[Bài học đầu tư]Bất động sản lúc này – mua vào hay bán ra?

 

Thị trường bất động sản hiện nay đang chứng kiến sự trầm lắng ở hầu hết các phân khúc. Những nhà đầu tư (NĐT) có tâm lý trong tay nắm tiền sẽ ở trạng thái chờ đợi gom hàng giá rẻ, còn những NĐT tài chính yếu thì y như rằng “đang ngồi trên đống lửa”.

 

 

Đâu là xu hướng đầu tư BĐS ngay lúc này?

 

Nhiều người sau khi ngấm đòn dịch bệnh Covid-19 đã chọn cách bán bớt tài sản để duy trì hoạt động trong công việc kinh doanh như trả tiền thuê nhà nguyên căn, buôn bán… hay duy trì dòng tài chính. Trong đó, không chỉ ở một số phân khúc giá trị thấp mà những khách sạn, tòa nhà lớn có giá trị hàng chục đến hàng trăm tỉ đồng cũng được bán ra.

 

Theo ghi nhận, các sản phẩm của những NĐT lướt sóng chính là sản phẩm bán ra chiếm đa số thời điểm này, hoặc các NĐT đầu cơ nhiều sản phẩm cùng một lúc. Nay họ muốn bán để thu tiền về vì gặp khó khăn do tình hình kinh tế, cho thuê nhà phố mặt tiền, đất nền… ảm đạm.

 

Ngoài ra, một số chủ các căn hộ trong lĩnh vực dịch vụ như du lịch sẽ chọn cách bán ra để cân đối thu chi trong tình hình tài chính bị ảnh hưởng nghiêm trọng, nguồn thu nhập bị giảm.

 

 

 

Cách lựa chọn bán ra hoặc giữ tài sản tùy thuộc vào khả năng tài chính của chủ sở hữu. Nhưng sức ảnh hưởng của dịch Covid-19 đến các phân khúc ngày càng rõ nét hơn từ những gì đang diễn ra trên thị trường địa ốc. Nhiều NĐT chấp nhận bán ra trước thời gian dự kiến do bị áp lực tài chính để có thể thu dòng tiền về. và trong số đó có những tài sản phải cắt lãi hoặc cắt lỗ để ra được hàng.

 

Trái lại, nhiều NĐT có dòng vốn tốt cho rằng đây chính là nguồn gốc và cơ hội để đón đầu mua vào những sản phẩm này. Và trong thời gian tới, họ hy vọng sẽ có nhiều hơn cơ hội để mua hàng giá rẻ khi sức chịu đựng của những NĐT khác yếu dần.

 

Bên cạnh đó, những người đã sở hữu nhà và có dòng tiền nhàn rỗi sẽ không còn có nhu cầu thiết yếu nữa mà họ sẽ tâm lý chờ giá nhà giảm nữa rồi mua thêm BĐS hoặc chọn một chỗ ở tốt hơn để đầu tư lâu dài.

 

Phương án ‘giải quyết’ BĐS cho từng dòng tiền

 

Theo những người trong cuộc, phương án’ thu lại dòng tiền’ nhanh chóng nhất là cách nên làm của những NĐT mới tham gia vào thị trường, có ý định lướt sóng nhưng vì ảnh hưởng của dịch nên không được hoặc những NĐT có dòng tiền yếu.

 

Đại diện một doanh nghiệp BĐS từng cho rằng, NĐT cần chủ động ứng phó linh hoạt theo từng hoàn cảnh khác nhau nếu vì áp lực tài chính mà phải đi đến bước bán tài sản hiện có.

 

Cụ thể, giải pháp tốt nhất cho NĐT nào mua BĐS mà cạn tiền thanh toán mùa dịch là chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng mà cần bán nhanh nhất khi có thể để thoát khỏi áp lực tài chính. Đây gọi là hình thức cắt lời nếu theo thời gian tài sản vẫn không ngừng tăng giá trị.

 

Còn nếu tài sản chưa kịp tăng giá hay không thể bán nhanh được, NĐT cũng nên tính đến phương án thu hồi vốn, nghĩa là hạ xuống một nấc. Thu hồi dòng tiền về để bảo toàn vốn, vẫn khá hơn trường hợp phải bán dưới giá gốc và chấp nhận lỗ.

 

Còn những NĐT có tài chính tốt, nên giữ lại tài sản chờ thị trường tốt lên nếu không sử dụng vốn vay ngân hàng, thậm chí nên tìm sản phẩm phù hợp để mua vào lúc này. Theo nhận định của hầu hết các chuyên gia, rất khó để thị trường BĐS giảm giá trên diện rộng với tình hình nếu có vắc xin vào cuối năm nay hoặc đầu năm sau.

 

 

 

Thậm chí, một số khu vực trên thị trường ngay trong dịch Covid-19 vẫn có những thông tin tốt như đề án ‘Thành phố Thủ Đức’ hay hàng loạt cơ sở hạ tầng trọng điểm đã và đang được triển khai thì rất khó để BĐS tiếp tục tăng giá, hay trên đà giảm giá. Dĩ nhiên, việc dùng đòn bẩy ngân hàng lúc này, theo các chuyên gia thì nên hạn chế mua BĐS đến mức tối đa.

 

Chuyên gia nhận định đây là thời điểm  ‘vàng’ để mua BĐS?

 

Theo CEO Asia Holding, ông Nguyễn Văn Hậu cho rằng thời điểm tốt để mua nhà chính là lúc này bởi lãi suất ngân hàng hiện nay đang giảm, chủ đầu tư có nhiều chính sách ưu đãi và sản phẩm có đa dạng lựa chọn hơn. Đặc biệt, hầu như dịch bệnh không mấy ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở có giá từ 1,5 – 2 tỉ đồng bởi nhu cầu vẫn là rất lớn, trong khi nguồn cung đã hạn chế từ đầu năm 2020.

 

Cũng theo ông Hậu, giá vàng biến động mạnh trong thời gian vừa qua nhưng không phải ai cũng dám đầu tư bởi rủi ro rất cao. Người ít kinh nghiệm sẽ không phù hợp với kênh đầu tư này. So với vàng hay các kênh đầu tư khác như chứng khoán thì BĐS vẫn được các NĐT ưu tiên hơn bởi tính lâu dài và ổn định.

 

Trong bối cảnh thị trường biến động như hiện nay, một số chuyên gia đưa ra lời khuyên rằng, NĐT có thể mua vào ngay nếu BĐS đó giảm giá hợp lý từ 5 – 10%, thậm chí cảm nhận được giá đã chững lại và sau đó chờ đợi. Nhu cầu thực tế cho BĐS vẫn còn rất lớn cũng như là kênh đầu tư an toàn.

 

Bên cạnh đó, NĐT cần xác định trong bài toán đầu tư đầu là chu kỳ của BĐS. Thị trường BĐS luôn luôn biến động theo chu kỳ. Với những ‘tay’ vốn  ngắn, đầu tư nghiệp dư thường phải chấp nhận lỗ và bán tống bán tháo BĐS mình có khi thị trường sụp đổ. Tuy nhiên, nhờ chờ đợi mà nhiều NĐT chiến thắng và thu được lợi nhuận từ việc mua lại BĐS khác giá rẻ.

 

 

 

Ngoài ra, tiềm năng phát triển cũng cần được NĐT cân nhắc. Nên tính toán về tiềm năng phát triển của những nơi dự định mua BĐS nếu là NĐT dài hạn. Có nhiều người biết mua đất từ khi chúng là những khu công nghiệp, sau đó kiếm được những khoản tiền khổng lồ khi chúng trở thành đất kinh doanh.

 

Một số chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên, mỗi thời điểm thích hợp cho một BĐS để bán. Thông thường, trong một thời gian dài kiên trì giữ BĐS sẽ làm tăng giá trị của tài sản đó. Tuy nhiên, nguy cơ rủi ro cũng có thể tăng nếu không biết chớp thời cơ cho thương vụ đầu tư. Khi giữ BĐS mà không có chiến lược phù hợp trong thời gian quá lâu có thể sẽ mất một khoản tiền lớn từ chính việc tồn đọng vốn của mình.