6 bất cập hiện tại người kinh doanh BĐS không thể bỏ qua

 

Theo Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), dự án nhà ở thương mại là một trong những hoạt động đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản sở hữu nhiều yếu tố đặc thù nhất. Do đó, phân khúc này cần được chú trọng hơn về cơ chế, các chính sách pháp luật phù hợp. 6 bất cập hiện tại cũng được Hiệp hội chỉ ra trong hoạt động kinh doanh BĐS.

 

 

Rút ngắn thời gian đầu tư kinh doanh

 

Một dự án nhà ở thương mại được thực hiện qua rất nhiều “thủ tục” bao gồm các giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án, quản lý – khai thác kinh doanh sau dự án từ A-Z bước. Bắt đầu từ khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất; Thẩm định và được công nhận chủ đầu tư dự án; Cấp phép và thi công xây dựng; Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nộp tiền sử dụng đất; Bán sản phẩm nhà ở và chăm sóc khách hàng.

 

Thời gian để hoàn thiện đầu tư dự án nhà ở thương mại thường mất khoảng trên dưới 5 năm, thậm chí là 10 năm, nhưng nếu chủ đầu tư có nhu cầu kinh doanh dưới hình thức M&A (chuyển nhượng dự án) là điều không thể.

 

Bởi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đã đề cập rõ hoạt động M&A (một phần hoặc toàn bộ dự án) chỉ được sau khi đã có sổ đỏ. Do đó, quyền tự do kinh doanh hình thức M&A của doanh nghiệp phần nào bị hạn chế, ngân sách nhà nước cũng hạn hẹp về nguồn thu khoản này.

 

Đa dạng nguồn vốn đầu tư

 

Đối với nguồn vốn đầu tư dự án, tối thiểu 15-20% vốn chủ đầu tư phải có trong tổng vốn chủ sở hữu theo quy định pháp luật trong tổng mức đầu tư. Còn lại nguồn vốn phần lớn là từ vốn vay tín dụng ngân hàng, hoặc huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp hay vốn liên doanh  hợp tác, liên kết (giai đoạn đầu) và từ khách hàng (khi đạt mọi tiêu chí bán nhà ở hình thành trong tương lai).

 

HoREA cũng cho biết, các nguồn vốn trung dài hạn còn khá ‘lạ lẫm’ với thị trường bất động sản Việt Nam; các quỹ đầu tư BĐS, đầu tư tín thác BĐS (REIT) hầu như chưa xuất hiện; cũng chưa có các tổ chức đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp có uy tín như Fitch Ratings…

 

 

Ảnh minh họa.

 

Nút thắt trong giá danh nghĩa và giá bán

 

Theo quy định, giá thành (danh nghĩa) sản phẩm chỉ được tính các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ, hợp pháp được Luật thuế công nhận nên khi so sánh với chi phí chủ đầu tư bỏ ra lại thấp hơn rất nhiều.

 

Nhất là các “chi phí không tên” trong số đó không được công nhận là chi phí nên bị coi là “lợi nhuận” phải nộp thuế doanh nghiệp trên các chi phí không được tính này. Nhưng tính đi tính lại, người mua nhà lại là “người cuối cùng” gánh lấy mọi chi phí mà chủ đầu tư đều tính trong giá bán.

 

Hợp lý hóa các khoản thu ngân sách nhà nước

 

Với các dự án nhà ở thương mại hiện vẫn tồn động một số khoản thu ngân sách nhà nước chưa được hợp lý. Điển hình như các dự án có sử dụng đất lúa phải nộp tiền bảo vệ đất lúa khá cao ở mức tối thiểu bằng 50% bảng giá đất. Đặc biệt là khoản thu “tiền sử dụng đất”  với các dự án nhà ở thương mại vẫn còn bất hợp lý.

 

Được biết, đây không phải là thuế mà là một khoản thu ngân sách nhà nước với mức… cao, nên cũng là một trong những tác nhân khiến giá nhà leo thang. Khoản tiền sử dụng đất này được thu dưới hình thức trục thu, thu một lần. Điều nà sẽ khiến nguồn thu ngân sách nhà nước không được tái tạo cho các nhiệm kỳ sau.

 

Nếu "sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển thành đất ở" thế chỗ cho cách thu “tiền sử dụng đất” thì một nguồn thu ổn định sẽ được tạo ra, ngân sách nhà nước được bền vững. Tuy nhiên quá trình thực hiện sắc thuế này cần phải kết hợp bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay, để tránh trường hợp “thuế chồng thuế”.

 

Môi giới BĐS là nhân tố quan trọng

 

Thị trường bất động sản càng chuyên nghiệp và minh bạch chỉ khi hoạt động môi giới BĐS được đặt lên hàng đầu, kết nối cung cầu từ nhà đầu tư đến khách hàng. Thực tế, các hoạt động môi giới và đào tạo chuyên ngành ở nước ta vẫn còn sơ sài, chưa được quan tâm đào tạo đầy đủ về cả kiến thức lẫn kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp và các cơ chế quản lý.

 

Nhiều trường hợp đáng tiếc không may xảy ra bởi nhà môi giới (cò đất, cò nhà) bán sản phẩm thiếu trung thực, gây thiệt hại cho người mua và các nhà đầu tư thứ cấp, có lúc khiến thị trường “nhiễu loạn” thông tin do không có cơ chế quản lý hoạt động theo pháp luật.

 

Điều chỉnh “ma trận” văn bản pháp luật về BĐS

 

Hiện nay, các giấy tờ văn bản pháp luật  điều chỉnh thị trường BĐS Việt Nam rườm ra như một ma trận, chống chéo thậm chí mâu thuẫn và xung đột. Điều này khiến nhà đầu tư rất nản chí, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy hệ thống pháp luật trong vòng 10 năm qua đã và đang được xây dựng hoàn thiện dần nhưng vẫn còn chưa đủ tính thống nhất, hệ thống, đồng bộ và liên thông với nhau.

 

Cũng bởi nguyên nhân này, từ tháng 12/2015-9/2018 tại thị trường TP. HCM đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng bị ngừng triển khai; Hay trường hợp 158 mặt bằng, dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý từ ngày 7/3/2017 đã phải dừng triển khai để thực hiện rà soát pháp lý.