2 yếu tố khiến dòng tiền ngoại đổ vào văn phòng cho thuê hạng A

 

Thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Hà Nội ghi nhận sự đầu tư tích cực từ nhà đầu tư nước ngoài với khoảng 6-7% mức tỷ suất vốn hóa hấp dẫn, bất chấp thời kỳ đỉnh cao của dịch bệnh Covid-19 mà hoạt động của thị trường vẫn giữ đà tốt.

 

 

Nhiều tích cực trong dự báo thị trường văn phòng

 

Chủ nhà/ chủ đầu tư là người ‘chỉ đạo’ thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam, trong đó thị trường văn phòng Hà Nội thuộc bộ đôi đại diện điển hình năng động nhất. Trong thời điểm dịch bùng phát, văn phòng tại thị trường này từ dữ liệu của Savills Việt Nam năm 2020 cho thấy sự suy trì ổn định về nguồn cầu, đi ngược lại hoàn toàn với sự suy giảm đáng kể của các loại hình bất động sản khác.

 

Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2020 tăng trưởng GDP mức 3,3% theo năm trong khi cả nước chỉ số này chỉ 2,1% theo năm. GDP Việt Nam năm 2020 theo Ngân hàng Phát triển châu Á sẽ tăng 1,8% theo năm trong khi phần lớn các quốc gia Đông Nam Á sẽ tụt dốc. Trong năm 2021 dự kiến ở mức 6,3%, Việt Nam sẽ lọt top những quốc gia có tăng trưởng kinh tế mạnh nhất Đông Nam Á.

 

Hoạt động thị trường sẽ bị tác động từ nhiều Hiệp định thương mại tự do dựa vào nhiều yếu tốc khác nhau như cam kết thuế quan, nguồn vốn FDI mạnh, cạnh tranh nâng cao, kinh tế thị trường tăng trưởng nói chung… Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung cũng tạo không ít cơ hội cho Việt Nam khi càng nhiều doanh nghiệp đa quốc qua xem xét chuyển sang.

 

 

Yếu tố khiến doanh nghiệp ngoại ưa thích văn phòng Việt Nam

 

Khách thuê nước ngoài chủ yếu ưa thích lựa chọn các văn phòng chất lượng cao, nhất là các doanh nghiệp FDI. Phó giám đốc Đầu tư, Savills Hà Nội – bà Hoàng Nguyệt Minh đưa ra lý giải về xu hướng này: “Có nhiều nguyên nhân khiến các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn văn phòng hạng A là một trong các phân khúc đầu tư quan trọng tại thị trường BĐS Việt Nam”.

 

Thứ nhất, dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam và nhu cầu tìm văn phòng của các doanh nghiệp FDI tăng tỷ lệ thuận với nhau. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều thế mạnh hơn trong khả năng phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê tiêu chuẩn quốc tế, hiểu rõ nhu cầu sử dụng của các khách thuê nước ngoài và có lượng khách đầu ra ổn định khi tòa nhà hoàn thiện và đi vào hoạt động.

 

Với hầu hết các hợp đồng thuê văn phòng kéo dài từ 3-5 năm, thị trường văn phòng mang lại dòng tiền đầu tư đều hơn khi so với phân khúc nhà ở hay khách sank cho chủ nhà/ chủ đầu tư. Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy của thị trường văn phòng tại các thành phố lớn luôn ở mức cao trên 90% điển hình như Hà Nội trong suốt 5 năm qua.

 

 

 

Thứ hai, về mặt tài chính, các nhà đầu tư cũng bị thu hút rất nhiều bởi lợi nhuận từ kinh doanh của các tòa nhà văn phòng. Đối với phân khúc khách sạn 5 sao, lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh (GOP margin) rơi vào khoảng 25-30%; phân khúc khách sạn 3-4 sao khoảng 40-50%. Trong khi đó, GOP margin trung bình tại phân khúc văn phòng có thể đạt mức 70-80%.

 

Từ đó cho thấy, so với các dự án khách sạn hay nhà ở thì phân khúc văn phòng đạt GOP margin cao và hiệu quả hơn nhiều. Hiện tại mức tỉ suất vốn hóa của tòa nhà văn phòng đang ở giá trị rất hấp dẫn nhờ sự quan tâm của các nhà đầu tư với thị trường văn phòng ngày càng tăng. Đơn cử như văn phòng hạng A tại Hà Nội đạt tỉ suất vốn hóa đang ở mức 6-7%.

 

Ngày càng có nhiều tòa chung cư bố trí các diện tích văn phòng cho thuê. Trong hai năm tới, công suất thuê trung bình có thể giảm đi đáng kể nếu nguồn cung tương lai không tăng theo tỷ lệ thuận. Về lâu dài, các tiêu chuẩn về an toàn, sức khỏe hay cách thức vận hành sẽ cần được các chủ đầu tư văn phòng nâng cao hơn. Dự báo, 2 yếu tố tạo nên thành công dễ dàng của một tòa nhà văn phòng cho thuê là sự quản lý năng động và hiệu quả trong thiết kế xanh.