Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thông qua - 3 điểm đáng chú ý

 

Thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

 

Sau các phiên thảo luận và 465 ý kiến của các đại biểu tán thành, chiếm 94.13% tổng số đại biểu tham dự trong lần biểu quyết sáng ngày 28/11/2023, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức được thông qua. 

 

Trước đó, dự thảo Luật đã trải qua quá trình thảo luận tại hội trường vào ngày 31/10. Tổng cộng có 26 ý kiến đại biểu được diễn ra, trong đó có 4 ý kiến đại biểu tranh luận tại hội trường.

Dự thảo Luật, sau quá trình tiếp thu và chỉnh lý, bao gồm 10 chương và 83 điều (tăng 1 điều so với dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6).

Kết quả lấy ý kiến biểu quyết của Quốc Hội (Ảnh: Internet)

Những thay đổi đáng chú ý trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Thay đổi về quyền kinh doanh của doanh nghiệp đang mở thủ tục phá sản

Về điều kiện kinh doanh bất động sản đối với tổ chức và cá nhân, ý kiến đề nghị loại bỏ điều kiện về việc không được kinh doanh trong thời gian đang thực hiện thủ tục phá sản đã được đưa ra. Lập luận cho rằng, theo Luật Phá sản năm 2014, doanh nghiệp đang mở thủ tục phá sản vẫn được phép tiếp tục hoạt động kinh doanh, tuy nhiên, phải chịu sự giám sát của thẩm phán và quản tài viên.

 

Do đó, trong dự thảo luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã quyết định loại bỏ điều kiện này để tránh gây cản trở cho quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp. Theo quy định của Luật Phá sản, quy trình phá sản bao gồm nhiều bước, từ việc nộp đơn yêu cầu mở thủ tục, tới tòa án thụ lý và xem xét đơn, mở thủ tục phá sản, hội nghị chủ nợ, phục hồi kinh doanh, đến quyết định tuyên bố phá sản và thi hành quyết định. Việc không cho phép doanh nghiệp bất động sản kinh doanh khi có đơn yêu cầu phá sản hoặc quyết định mở thủ tục phá sản sẽ gây cản trở hoạt động và không tạo cơ hội phục hồi cho doanh nghiệp.

 

Đối với trường hợp Tòa án đã tuyên bố phá sản, việc bán nhà ở, công trình xây dựng, và chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật. 

Ảnh minh họa (Internet)

 

Không thu cọc quá 5% khi mua bán nhà ở

Về quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai (theo khoản 5 Điều 23) để đảm bảo thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc và đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua hoặc thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật đã được điều chỉnh tại khoản 5 Điều 23 như sau: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán, hoặc giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ các điều kiện để được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng."

 

Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực từ 1/1/2025 (Ảnh: Internet)

 

Về vấn đề thanh toán trong giao dịch liên quan đến loại nhà ở này, phương án đã được quyết định trong dự thảo là: "Nếu bên mua hoặc bên thuê mua chưa nhận được giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, thì bên bán hoặc bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại trong hợp đồng sẽ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua hoặc bên thuê mua."

 

>>> Đọc thêm: Quy định về hợp đồng thuê mặt bằng 2023

Siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại các khu vực đặc biệt

Có đề xuất không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở trong các khu vực như phường, đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương, là một trong những điều kiện được đặt ra trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Cơ sở cho đề xuất này từ thực tế đã chỉ ra rằng việc phân lô bán nền, mặc dù giúp giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế và vấn đề, bao gồm việc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân theo tiến độ, thiết kế, và quy hoạch, gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị, cũng như làm lãng phí nguồn lực đất đai, và tạo ra tình trạng đầu cơ.

 

Hoạt động phân lô bán nền sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn (Ảnh: Internet)

 

Khoản 6 của Điều 31 trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và khoản 5 của Điều 5 trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), được trình bày tại Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội, đã quy định rằng không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật có sẵn cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các đô thị loại I, loại II và loại III, cũng như tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt. Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa phù hợp với mức độ phát triển của các địa phương theo đánh giá của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

 

Do đó, dự thảo mới nhất đã trải qua chỉnh lý để đảm bảo rằng không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực của các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Quy định này có tính chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành về quản lý đô thị và đã được điều chỉnh nhằm đáp ứng đúng mức độ phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.

>>> Đọc thêm: Môi giới bất động sản “rục rịch” quay lại thị trường thời điểm cuối năm